Земля на продаж: документи, ціни, податки

Деякі з них ми розглядали в наших колишніх публікаціях: документи, які необхідно підготувати до операції купівлі-продажу; перевірка реєстрації ділянки в електронному Держгеокадастрі; можливість продажу паю, що перебуває в оренді. Але «земельних» нюансів, пов’язаних з продажем, набагато більше, і ми далі висвітлюємо їх.

1. Які податки платить продавець при продажу сільськогосподарської землі?

За загальним правилом, при відчуженні земельної ділянки сільгосппризначення продавцеві доведеться заплатити 6,5% податків і зборів:

• податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) – 5% від ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу;
• військовий збір – 1,5%.

Якщо в якості продавця виступає нерезидент (громадянин іншої країни), в такому випадку розмір податку при продажу нерухомості становитиме 18% ПДФО плюс військовий збір.

Під час укладання угоди купівлі-продажу землі також необхідно буде заплатити мито – 1% від вартості, зазначеної в договорі, і винагороду нотаріуса. Хто понесе ці витрати, залежить від домовленостей продавця і покупця.

2. Хто може не платити податок при продажу землі?

При дотриманні деяких умов продавці можуть бути звільнені від сплати податків, а саме:

* продавець повинен володіти земельною ділянкою не менше трьох років;

* здійснюється перший продаж протягом року.

Певні вимоги пред’являються і до самої ділянки. Це має бути:

• земельний пай, виділений для ведення фермерського господарства;
• ділянка до 2 га – для ведення особистого сільського господарства;
• ділянка до 0,12 га – для ведення садівництва.

3. Як отримати кадастровий номер?

Перед укладанням угоди необхідно перевірити реєстрацію земельної ділянки в Державному земельному кадастрі, оскільки без кадастрового номера жодні нотаріальні дії не проводитимуться. Якщо такого номера немає, треба знайти землевпорядну організацію і замовити присвоєння кадастрового номера.

Фахівці-землевпорядники проведуть геодезичну зйомку земельної ділянки на місці, визначать її координати, складуть кадастровий план ділянки і розроблять технічну документацію. Коли документація буде готова, її треба віднести до центру надання адміністративних послуг (ЦНАП). Через 14 днів можна забрати виписку з Держземкадастру з присвоєним кадастровим номером. Це означає, що ділянку зареєстровано і занесено до реєстру (земельний кадастр).

Для отримання кадастрового номера також знадобляться:

• рішення сільської, селищної, міської ради про надання дозволу на проведення інвентаризації земельних ділянок, які перебувають у користуванні власника;
• довідка з сільради про користування земельною ділянкою (площа, з якого часу, на підставі якого рішення використовується) за її місцезнаходженням;
• схема розміщення земельної ділянки (викопіювання) – надає сільський
• землевпорядник або управління Держземагентства;
• довідка з місця проживання про те, що власник придбав право власності в межах норм приватизації;
• копії паспорта (стор. 1,2,11) та ідентифікаційного номера;
• копія документа, що посвідчує право власності на будівлі, розташовані на земельній ділянці, копія техпаспорта, свідоцтво про право власності на будівлю (нотаріально засвідчене) або копія будівельного паспорта.

4. Як внести відомості про земельну ділянку до Державного реєстру прав на нерухоме майно?

Після реєстрації ділянки в базі Держземкадастру необхідно перевірити, чи зареєстровано право власності на земельну ділянку в Державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Якщо право власності не зареєстровано, необхідно звернутися з пакетом документів до ЦНАП або до нотаріуса і пройти цю процедуру.

Пакет необхідних документів для подачі на реєстрацію:

• виписка з Державного земельного кадастру (ДЗК);
• копія та оригінал паспорта заявника;
• копія та оригінал ідентифікаційного номера;
• підтвердження оплати адміністративного збору або документ, що підтверджує право на звільнення від сплати адміністративного збору (якщо таке право є);
• договір купівлі-продажу, дарування, міни, рішення суду, свідоцтво про право на спадщину тощо;
• нотаріально завірена довіреність, якщо документи подаються представником фізичної особи;
• оригінали і копії паспорта, ідентифікаційного номера представника, якщо документи подаються представником.

Державна реєстрація права власності проводиться в термін, що не перевищує п’яти робочих днів з дня подання відповідної заяви.

5. Скільки можна виручити за земельний пай?

Ціна земельної ділянки залежатиме від її розташування, призначення, ґрунту і кліматичної зони. Але вона не може бути нижчою за оціночну вартість земельної ділянки.

За даними Держгеокадастру на 1 січня 2021 року, найдорожча земля в Україні – під багаторічними рослинами (в першу чергу, це сади). На другому місці – рілля.

Найдорожче (понад 30 тисяч гривень за гектар) можна продати ділянки в Дніпропетровській, Хмельницькій, Донецькій, Кіровоградській, Одеській, Полтавській, Харківській, Чернівецькій та Черкаській областях.

Найдешевша земля (від 20 до 30 тисяч) розміщується на територіях Житомирської, Львівської, Волинської, Чернігівської, Херсонської, Івано-Франківської, Київської, Миколаївської, Луганської областей.

Експерти впевнені, що земля дорожчатиме з попитом. Попередньо зростання складе 10-15% за рік аж до 2024 року, коли купувати угіддя зможуть юридичні особи.

Довідник показників нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь в Україні станом на 01.01.2021* (гривень за гектар)
№ з/п	Регіон	Рілля, перелоги	Багаторічні насадження	Сіножаті	Пасовища
1	АР Крим	26 005,00	58 459,98	10 145,85	4284,71
2	Вінницька область	27 184,00	47 053,16	3140,38	1558,08
3	Волинська область	21 806,00	41 349,74	6039,19	4479,47
4	Дніпропетровська область	30 251,00	55 608,28	7971,74	6232,31
5	Донецька область	31 111,00	58 459,98	7247,03	6037,55
6	Житомирська область	21 411,00	35 646,33	5072,92	4089,95
7	Закарпатська область	27 268,00	37 072,18	6522,33	5258,51
8	Запорізька область	24 984,00	41 349,74	6039,19	4868,99
9	Івано-Франківська область	26 087,00	37 072,18	4831,36	4479,47
10	Київська область	26 531,00	42 775,60	6280,76	4479,47
11	Кіровоградська область	31 888,00	67 015,10	8696,44	6037,55
12	Луганська область	27 125,00	47 053,16	8213,30	5842,79
13	Львівська область	21 492,00	27 091,21	5797,63	4089,95
14	Миколаївська область	27 038,00	47 053,16	8213,30	5842,79
15	Одеська область	31 017,00	62 737,54	8938,01	7011,35
16	Полтавська область	30 390,00	64 163,40	5556,06	4284,71
17	Рівненська область	21 938,00	37 072,18	5072,92	3700,43
18	Сумська область	26 793,00	49 904,86	6522,33	4674,23
19	Тернопільська область	29 035,00	57 034,13	6280,76	5648,03
20	Харківська область	32 237,00	67 015,10	6280,76	6427,07
21	Херсонська область	24 450,00	37 072,18	5314,49	4284,71
22	Хмельницька область	30 477,00	52 756,57	6763,90	5258,51
23	Черкаська область	33 646,00	74 144,37	8454,87	5648,03
24	Чернівецька область	33 264,00	62 737,54	5556,06	5063,75
25	Чернігівська область	24 065,00	55 608,28	8696,44	5063,75

̽ значення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарських угідь відповідно до загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення

Як підвели нотаріусів

У перші дні липня вже було достатньо охочих оформити угоду купівлі-продажу землі.

Але здійснити плани вийшло не у всіх. Справа в тому, що в країні понад 6,5 тисячі нотаріусів і під’єднати їх до системи Держгеокадастру одразу виявилося технічно неможливо. У Нотаріальній палаті України пообіцяли оперативно усунути проблему. І повідомили, що визначилися з ціною на послуги нотаріусів. Вона складе 1% від вартості угоди.