Можна залишитися без квартири: підводні камені дарування, заповіту і спадкового договору

Ключові тези:

• Після дарування квартири власником стає інша людина, тому передавати житло таким способом варто лише тоді, коли ви готові втратити право власності вже зараз.
• Заповіт дозволяє залишатися власником квартири за життя, а спадковий договір дає змогу домовитися про передачу майна після смерті в обмін на виконання певних обов’язків.
• Перед підписанням документів важливо повідомити нотаріусу про сімейну ситуацію та з’ясувати, які права на квартиру залишаться у вас.

Перш ніж іти до нотаріуса

Бажання людей старшого віку заздалегідь вирішити, кому дістанеться їхня квартира — дітям чи онукам, цілком зрозуміле. Але фрази «перепишу квартиру на сина», «подарую житло онуці» або «залишу квартиру за заповітом» означають зовсім різні речі.

Вам буде цікаво:  Як прописати «план Б» у заповіті, щоб майно не дісталося випадковим родичам

Тому перед оформленням документів слід насамперед відповісти собі на запитання: коли я хочу передати квартиру близькій людині — зараз чи після своєї смерті? І чи хочу я залишатися її власником?

Дарування: у чому ризик?

За договором дарування власник безоплатно передає квартиру іншій людині. Договір дарування нерухомості посвідчує нотаріус, після чого право власності реєструється за новим власником.

І саме це найважливіше: після оформлення дарування квартира вже належить новому власнику. Тому, якщо це ваше єдине житло, слід дуже добре подумати, перш ніж його дарувати.

А якщо передумали? Просто сказати: «Я змінив рішення, поверніть мені квартиру» — не вийде. Закон передбачає окремі підстави, за яких договір дарування можна розірвати. Якщо сторони конфліктують, питання може вирішуватися в суді.

Отже, дарування слід обирати тоді, коли людина справді готова передати право власності на квартиру вже зараз.

Заповіт: що важливо врахувати?

Заповіт — це розпорядження людини на випадок її смерті. Якщо ви заповіли квартиру синові, дочці або онукам, за життя власником квартири залишаєтеся ви. Лише після смерті відкривається спадщина, а спадкоємець має її прийняти і оформити свої права.

А якщо передумали? Є ще одна важлива відмінність від дарування: заповіт можна змінити або скасувати. Людина має право у будь-який час скласти новий заповіт.

Наприклад, сьогодні ви вирішили залишити квартиру дочці, а за кілька років обставини змінилися. Заповіт можна переписати.

Але не все залежить від заповіту

Навіть якщо квартира заповідана одній людині, закон захищає певних спадкоємців. Право на обов’язкову частку, зокрема, мають:

• малолітні й неповнолітні діти;
• повнолітні непрацездатні діти;
• непрацездатні чоловік або дружина;
• непрацездатні батьки спадкодавця.

Тому перед складанням заповіту слід розповісти нотаріусу про свою сімейну ситуацію.

Спадковий договір: у чому суть?

Є ще один варіант — спадковий договір. За таким договором одна людина зобов’язується виконувати визначені домовленістю розпорядження власника, а після його смерті отримує права на його майно.

Наприклад, у договорі можуть передбачити обов’язок:

• допомагати по господарству;
• купувати необхідні речі;
• оплачувати визначені витрати;
• організувати догляд;
• виконувати інші чітко прописані домовленості.

А якщо передумали? Якщо набувач не виконує передбачених договором обов’язків, відчужувач може вимагати розірвання договору через суд.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ: за спадковим договором квартира до смерті залишається у власності відчужувача. Однак продати чи подарувати її він уже не може, оскільки на це майно нотаріус накладає заборону відчуження. Заповісти цю квартиру іншій людині також не вийде: заповіт щодо майна, зазначеного у спадковому договорі, не матиме юридичної сили. Тому спадковий договір — це серйозне рішення, умови якого потрібно добре обдумати заздалегідь.

Перш ніж підписати документи

1. З’ясуйте, хто буде власником квартири після оформлення. Якщо вам кажуть: «Це просто формальність», не поспішайте ставити підпис. Попросіть нотаріуса простими словами пояснити: хто стане власником квартири і які права залишаться у вас?
2. Не плутайте дарування із заповітом. Фраза «хочу залишити квартиру сину» ще не означає, що квартиру треба подарувати. Якщо ви хочете, щоб син отримав її після вашої смерті, це зовсім інша ситуація, ніж передача житла йому вже сьогодні.
3. Розкажіть нотаріусу про сімейну ситуацію. Повідомте про дітей, чоловіка або дружину, інших співвласників квартири, попередні договори або обтяження майна. Якщо квартира є вашим єдиним житлом, також обов’язково скажіть про це.

Нотаріус має розуміти не лише те, кому ви хочете передати квартиру, а й які права хочете залишити за собою.

То що краще обрати?

Все залежить від того, чого саме ви хочете.

• Дарування — якщо ви готові передати квартиру іншій людині вже зараз і розумієте, що після оформлення перестанете бути її власником.
• Заповіт — якщо хочете залишатися власником квартири за життя, а після смерті передати її визначеному спадкоємцю.
• Спадковий договір — якщо хочете залишатися власником квартири до смерті, але водночас домовитися, що майбутній набувач виконуватиме певні обов’язки. При цьому слід пам’ятати, що вільно відчужувати таке майно вже не можна.

Тому правильніше запитувати не «що краще — дарування чи заповіт?», а «чого я хочу: передати квартиру зараз, залишити її комусь після смерті чи домовитися про передачу після смерті в обмін на виконання певних обов’язків?»

Якщо квартира є вашим єдиним житлом, не поспішайте її дарувати або укладати будь-який інший договір, наслідків якого не розумієте. Спочатку попросіть нотаріуса пояснити всі можливі варіанти і лише після цього ухвалюйте рішення.

Найпоширеніші питання

Чим дарування відрізняється від заповіту?

За договором дарування квартира переходить у власність іншої людини вже після оформлення договору та державної реєстрації права власності. За заповітом власником квартири до смерті залишається заповідач, а спадкоємець отримує майно після відкриття спадщини та її прийняття.

Чи можна скасувати заповіт?

Так. Людина може в будь-який час змінити або скасувати заповіт, склавши новий.

Чи можна просто повернути подаровану квартиру, якщо передумали?

Ні. Самого бажання дарувальника недостатньо. Закон передбачає окремі підстави для розірвання договору дарування, а в разі спору питання може вирішуватися в суді.

Хто має право на обов’язкову частку у спадщині?

Зокрема, це малолітні та неповнолітні діти, повнолітні непрацездатні діти, непрацездатні чоловік або дружина та непрацездатні батьки спадкодавця.

Що таке спадковий договір?

Це договір, за яким набувач зобов’язується виконувати визначені домовленістю розпорядження власника, а після його смерті отримує право на майно.

Чи можна продати квартиру, якщо укладено спадковий договір?

Ні. На майно, зазначене у спадковому договорі, нотаріус накладає заборону відчуження. Тому власник не може вільно продати або подарувати таку квартиру.

Що краще обрати: дарування чи заповіт?

Це залежить від мети. Якщо ви хочете передати квартиру вже зараз — це дарування. Якщо бажаєте залишатися її власником до смерті, а потім передати визначеному спадкоємцю — заповіт. Якщо хочете залишатися власником до смерті, але домовитися про виконання майбутнім набувачем певних обов’язків — можливий спадковий договір.

Читайте також:

• Спадщина з умовами: як правильно скласти заповіт із вимогами до спадкоємців
• Оформляєте заповіт, запросіть свідків: які переваги вони надають та коли ця вимога обов’язкова