Земельний пай: як анулювати договір оренди?

«Мій батько був власником земельного паю. У 2014 році він продовжив термін дії договору оренди землі на 20 років із одним із аграрних підприємств. На жаль, тата минулого року не стало, і у права спадщини на його ділянку вступила я.

Як новий власник землі, я хотіла розірвати договір через низьку орендну плату. Але орендарі мені відмовили. Відмову мотивували тим, що я нібито не є власником землі. Чи правомірні в цьому випадку дії керівництва агрофірми і чи можу я перервати дію договору з ними достроково?

Коваль Є., с. Маньківка, Черкаська обл.»

У спадок переходять і земля, і орендний договір

Щоб розібратися у цій справі, звернемося до законодавчих документів.

Якщо ви вступили в права спадщини, то, звичайно, з цього моменту є повноправним господарем землі. Такий порядок визначено, зокрема, і статтею 81 Земельного кодексу України, де сказано, що громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі прийняття спадщини.

Тим часом це не означає, що після цього новий власник земельного паю може на свій розсуд і в односторонньому порядку розірвати договір, укладений попереднім власником. Адже як обумовлено статтею 148-1 того ж Земельного кодексу, до особи, яка вступила у право власності на земельну ділянку, переходять права та обов’язки попереднього власника цієї ділянки за чинними договорами оренди.

Умови договору можна змінити.

Ваш покійний батько уклав такий договір у 2014 році на 20 років. Отже, тепер ви повинні сумлінно виконувати умови цієї угоди. Що конкретно прописано у ньому, ми не знаємо. Але відповідно до статті 30 Закону України «Про оренду землі» №161- XIV від 6 жовтня 1998 року (із змінами від 18.05.2021 р.) зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. Спробуйте вирішити питання мирним шляхом: запропонуйте змінити умови договору для того, щоб збільшити орендну плату, та обґрунтуйте свої вимоги. Можливо, орендарі почують вас і ви прийдете до будь-якого компромісу. В іншому випадку завжди можна звернутися до суду.

…або розірвати з вагомих причин

Що ж до дострокового розірвання орендної угоди, то, у принципі, таке право також передбачено чинним законодавством. Тільки реалізувати його дуже важко. Важко вже хоча б тому, що для цього знов-таки потрібна згода іншої сторони, тобто орендаря. І навряд чи він таку згоду дасть і захоче раніше встановленого терміну позбутися гектарів родючої орної землі, що приносить йому прибуток. У такому разі фермер може вимагати від власника землі відшкодування завданих збитків унаслідок дострокового припинення дії договору, що також є цілком законним. Інший варіант – спробувати анулювати договір у судовому порядку. Але для цього потрібні дуже вагомі підстави.

Як сказано у статті 32 Закону «Про оренду землі», на вимогу орендодавця договір оренди може бути достроково розірваний у судовому порядку, якщо орендар:

• не розпочав використання земельної ділянки у строки, встановлені договором, або розпочав роботи на ділянці до реєстрації права оренди;
• не дотримується встановлених щодо об’єкта обмежень, передбачених законом чи орендним договором;
• не дотримується режиму використання земель природно-заповідного, природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення, водного фонду;
• невчасно та не в повному обсязі виплачує орендну плату за земельну ділянку;
• не дотримується встановлених законодавством вимог пожежної безпеки.

Також договір підлягає розірванню за рішенням суду за мимовільного знищення або пошкодження об’єкта оренди, що стало істотною перешкодою для подальшого використання земельної ділянки.

Що сказано у тексті договору?

Як бачимо, перелік таких умов виписано на законодавчому рівні та конкретизовано. Крім того, у статті 31 вищезазначеного закону йдеться про те, що розірвання договору в односторонньому порядку не допускається, якщо така можливість не передбачена самим документом. Типову форму договору затверджено Постановою Кабміну №220 від 3 березня 2004 року (із змінами від 22.07.2020 р.). А документ, підписаний вашим батьком, має бути й у вас. У ньому зазначено термін дії угоди, розмір та порядок внесення орендної плати, періодичність її перегляду, права та обов’язки орендаря та орендодавця, умови використання земельного паю тощо.

Окремо у договорі обумовлюються і умови його зміни та розірвання. Наприклад, можна розірвати угоду в односторонньому порядку і якщо можна, то з яких причин; чи є підставою для зміни або розірвання договору переоформлення права власності на землю на іншу людину.

Поважайте уважно умови договору. Тільки після цього стане зрозуміло, чи маєте ви право на його анулювання. А якщо з будь-якої причини такої угоди у вас немає, ви можете ознайомитись з нею, звернувшись до орендаря.

Важливо знати

Відповідно до статті 126-1 Земельного кодексу України, у договорі оренди може бути виписано норму про поновлення дії цього документа на новий період. Так, згідно із законом, орендодавець (власник землі), який бажає скористатися правом відмови від пролонгації (продовження) договору, повинен не пізніше ніж за місяць до закінчення дії такої угоди подати заяву про виключення з Державного реєстру прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. В іншому випадку (якщо це вчасно не зроблено) такий договір вважається автоматично продовженим на такий самий термін та на таких самих умовах без письмової згоди сторін.

Сергій Задорожний