Ключові тези:
- Усні домовленості не стають автоматичним доказом, але можуть враховуватися судом за наявності свідків, листування чи інших підтверджень.
- Орендар із договором не може отримати квартиру через набувальну давність, але тривале користування майном без оформлених документів створює ризики для власника.
- Найкращий захист нерухомості — письмові договори, контроль записів у державному реєстрі та своєчасне документування будь-яких майнових відносин.
Скандальний проєкт нового Цивільного кодексу України (законопроєкт №15150) ухвалили за основу у першому читанні, і тепер він перебуває на стадії підготовки до другого читання у Верховній Раді.
Раніше ми розповідали, що скандальний Цивільний кодекс отримав рекордну кількість правок: що далі
Документ викликав дуже бурхливі обговорення і навіть живі протести. Ми теж розбирали цей проєкт та побачили хвилю ваших коментарів.
Тому сьогодні ми розберемо 8 типових питань, що повторюються знову і знову – бо людей хвилює одне і те саме: як не втратити своє.
Усні домовленості
Питання 1. Як взагалі можна довести усну домовленість у суді? Будь-який шахрай може прийти й сказати, що йому щось обіцяли?
Так, це абсолютно правильне запитання, бо є найбільшою проблемою цієї норми. Новий кодекс дозволяє враховувати переговори, які велися до укладення договору і передбачає відповідальність людини за та, що вона пообіцяла на словах. Але «враховувати» не означає «автоматично вірити».
Щоб усна домовленість мала вагу в суді, потрібні докази.
Це можуть бути свідки – і бажано не один, а кілька, і до того ж важливо – їхні свідчення мають збігатися.
Це можуть бути листування – смс, повідомлення у Viber чи Telegram чи електронні листи. Записи телефонних розмов, але за умови, якщо вони велися законно. Також суддя може взяти до уваги будь-які дії, які логічно випливають із такої попередньої домовленості — наприклад, людина почала щось будувати або вклала гроші саме після вашої розмови.
Зрозуміло, що голослівне «він мені обіцяв» без жодного підтвердження – це не доказ. Суд зобов’язаний оцінювати сукупність обставин.
Але – і це треба сказати чесно – ризик зловживань є. Саме тому ця норма викликає стільки обґрунтованих заперечень.
Питання 2. Якщо немає свідків – як суддя взагалі визначить, хто говорить правду?
На це питання не існує простої відповіді – і саме в цьому слабкість норми. Суддя оцінює докази у їх сукупності. Якщо одна сторона каже «було», інша каже «не було», а доказів немає – суд, як правило, стає на бік відповідача. А тягар доведення лежить на тому, хто його звинувачує, тобто подав позов.
Виходить, якщо вам пред’явили претензію, то саме позивач має довести, що між вами була якась домовленість, а не ви маєте доводити, що її не було.
Практичний висновок простий: фіксуйте будь-яку розмову про майно, гроші чи зобов’язання. Хоча б електронним повідомленням після розмови, наприклад, «Як і домовились, підтверджую – ніяких зобов’язань між нами немає». Це звучить трохи дивно, але цілком може захистити вас у майбутньому.
Набувальна давність
Питання 3. Орендар живе у моїй квартирі 10 років. Він може стати власником?
Коротка відповідь – ні, якщо є договір оренди.
Набувальна давність – це механізм для ситуацій, коли людина відкрито, добросовісно і безперервно користується майном, у якого немає господаря або господар невідомий. Ключове слово тут – добросовісно. Це означає, що людина могла не знати, кому належить майно, дбала про нього, а господар своїм майном не цікавився.
Але орендар, який підписав з вами договір, 100-відсотково знає, що квартира ваша, а ви так чи інакше контролюєте її стан та оплату рахунків. В такій ситуації орендар вже не може посилатися на добросовісність. Тому набувальна давність тут не застосовується.
Інша ситуація – якщо договору немає, людина живе роками, платить комунальні, робить ремонт, а власник ніяк не реагує і не з’являється. Ось тут ризик може бути. Саме тому договір оренди – обов’язковий документ, навіть якщо ви пускаєте жити рідну людину.
До речі, ми розбирали нещодавно схожий судовий випадок. Виявилось, що є норма закону, вища за приватну власність. На чий бік став суд, і чому саме – дивиться ось тут.
Питання 4. Пустила переселенців без договору – вони живуть уже кілька років. Що мені їх тепер виселяти?
Це одна з найбільш поширених ситуацій, про яку ви писали.
- Перше і найважливіше: не поспішайте нікого виселяти, просто укладіть договір на проживання зараз. Договір фіксує, що людина живе у вашій квартирі чи будинку з вашого дозволу – а не як самостійний користувач.
- Друге: якщо люди відмовляються підписувати договір – це вже сигнал тривоги. У такому разі варто надіслати письмове повідомлення – рекомендованим листом або через нотаріуса – де ви підтверджуєте умови проживання і свої права як власника.
- Третє: дуже важливо – не припиняйте сплачувати податки на нерухомість і комунальні послуги саме від свого імені. Це додаткове підтвердження того, що ви є власником і контролюєте майно.
- І четверте – перевірте Реєстр речових прав. Переконайтеся, що ваше майно досі зареєстроване на вас і жодних змін не відбулося.
Узуфрукт
Питання 5. Що таке узуфрукт простими словами? Чому це так лякає?
Узуфрукт – це право користуватися чужим майном і отримувати від нього вигоду. Не володіти, не продавати – але жити, здавати в оренду чи, наприклад, збирати врожай із землі. І це право може бути закріплене юридично – навіть без вашої згоди, якщо суд вирішить, що підстави є.
Простий приклад. Літня людина дозволила племіннику жити у своєму будинку. Племінник живе там роками, доглядає за будинком, можливо, й за самою людиною. Після її смерті діти успадкували будинок та хочуть його продати. Але племінник каже: я маю право тут жити – і йде до суду. За новим кодексом у нього значно більше шансів це право відстояти.
Лякає це тим, що власник формально залишається власником, але розпоряджатися майном повноцінно – продати чи виселити людину – стає значно складніше.
Питання 6. Як не допустити, щоб хтось набув узуфрукт на моє майно?
Щоб себе убезпечити, є три правила.
- Перше – ніколи не дозволяйте нікому користуватися вашим майном без письмового договору. Навіть рідним. Навіть на короткий час. Договір має чітко фіксувати: ти користуєшся моїм майном тимчасово, з мого дозволу, і жодних прав на нього не маєш.
- Друге – у договорі прямо прописуйте, що користувач не набуває жодних речових прав на майно, включно з узуфруктом.
- Третє – якщо людина вже живе у вашому будинку чи квартирі, і ви хочете припинити це – робіть це офіційно: надішліть повідомлення та зазначьте строки. Не тягніть роками та не ігноруйте ситуацію. Бо чим довше – тим складніше розв’язувати такі питання.
Набувальна давність
Питання 7 Я виїхав за кордон. Моя квартира стоїть порожньою. Чи можуть її забрати?
Якщо квартира стоїть порожньою і нею ніхто не користується – набувальна давність до неї не застосовується. Для набувальної давності потрібне відкрите, безперервне і добросовісне користування. Порожня квартира під ці умови не підпадає.
Але є інший ризик – шахрайство через реєстр. Підробка документів, незаконна зміна власника. Це трапляється і зараз, незалежно – ухвалять новий Цивільний кодекс чи ні.
Що робити. Регулярно перевіряйте зміни у реєстрі. Якщо вам складно це робити самостійно, залиште довірену особу в Україні, оформіть на неї довіреність і попросіть її час від часу перевіряти стан майна. Ну і звісно, не варто залишати квартиру без жодного контролю роками.
Питання 8. Я плачу податки на нерухомість. Цього достатньо, щоб захистити своє майно?
Сплата податків – це гарний додатковий аргумент на вашу користь у суді. Але сама по собі вона не є абсолютним захистом.
Право власності підтверджується записом у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Саме реєстр – головний. Якщо там стоїть ваше ім’я – майно безперечно ваше. Якщо хтось спробує змінити цей запис незаконно – сплата вами податків буде одним із доказів того, що ви є справжнім власником і активно ним користуєтеся.
Тому – платіть податки, зберігайте квитанції, і паралельно слідкуйте за реєстром.
Новий Цивільний кодекс ще не прийнятий. Саме тому ми говоримо про це зараз – поки є час. Щоб найнебезпечніші норми не ухвалили нишком. Але коли все буде прийнято – ви вже знаєте, що робити і як себе захистити.
Більше – у нашому новому відео.
Читайте також:
