Що краще — заповіт чи дарча: як оформити квартиру, щоб уникнути проблем у майбутньому

Ключові тези

• За договором дарування майно переходить до нової особи одразу після реєстрації, а за заповітом — лише після смерті власника та проходження процедури спадкування.
• Дарувальник втрачає всі права на житло негайно і може бути виселений новим власником, тоді як заповідач залишається повноправним господарем майна до кінця життя.
• Заповіт можна переписувати чи скасовувати неодноразово, а дарування є практично безвідкличною угодою, яку суди скасовують лише у виняткових випадках.
• Заповіт не завжди гарантує передачу 100% майна обраній особі через наявність прав у неповнолітніх або непрацездатних спадкоємців першої черги.

Також цікаво: Договір довічного утримання: про що забувають майбутні власники нерухомості

Момент переходу права власності та головні ризики

Як зазначають фахівці Бюро правничої допомоги, основна відмінність між цими двома документами полягає в часі, коли особа стає повноправним господарем нерухомості.

При підписанні договору дарування право власності переходить до обдаровуваного негайно — одразу після нотаріального посвідчення та внесення запису до Державного реєстру речових прав. З цього моменту колишній власник втрачає будь-які юридичні важелі впливу на майно. Новий господар має повне право продати, подарувати квартиру або виселити з неї колишнього власника.

У випадку із заповітом людина залишається єдиним власником майна до кінця свого життя. Вона може вільно розпоряджатися квартирою: продати, здати в оренду або заставити в банк. Спадкоємець отримує право оформити майно на себе лише через шість місяців після смерті заповідача.

Заповідач може змінити рішення

Життєві обставини та стосунки між родичами можуть змінюватися, тому важливим чинником є можливість відкликати документ.

Заповідач має право в будь-який момент змінити, доповнити або повністю скасувати свій заповіт. Кожен новий заповіт автоматично скасовує попередній у відповідній частині, при цьому повідомляти спадкоємців про свої дії власник не зобов’язаний.

Скасувати договір дарування надзвичайно складно. Закон передбачає таку можливість лише у виняткових випадках (наприклад, якщо обдаровуваний вчинив умисний злочин проти життя чи здоров’я дарувальника, або якщо створена загроза безповоротної втрати майна, що становить для дарувальника велику нематеріальну цінність). Позови про визнання дарування недійсним через «зміну стосунків» суди зазвичай відхиляють.

Нюанси спадкування: хто має право на обов’язкову частку

Оформлення заповіту не завжди гарантує, що квартира повністю дістанеться особі, вказаній у документі.

Згідно зі статтею 1241 Цивільного кодексу України, незалежно від змісту заповіту, право на обов’язкову частку у спадщині мають:

• неповнолітні або повнолітні непрацездатні діти спадкодавця;
• непрацездатна вдова чи вдівець;
• непрацездатні батьки.

Вони отримують половину частки, яка належала б кожному з них у разі спадкування за законом. На договір дарування це правило не поширюється: подарована квартира виключається зі складу спадкової маси і не підлягає розподілу між іншими родичами.

Що ж обрати

Остаточний вибір залежить від того, чиї інтереси є пріоритетними у конкретній ситуації.

Якщо головна мета — захистити інтереси діючого власника (особливо похилого віку), гарантувати йому право проживання у квартирі до кінця днів та залишити можливість змінити рішення у разі неналежного догляду — слід обирати заповіт. Також альтернативою може стати договір довічного утримання, який зобов’язує доглядати за власником в обмін на майно.

Якщо ж мета — гарантовано передати майно конкретній особі в обхід інших претендентів на обов’язкову частку у спадщині, а власник повністю довіряє людині й свідомо готовий відмовитися від права власності вже зараз — оптимальним вибором буде договір дарування.

Оформлення будь-якої угоди з нерухомістю потребує ретельного аналізу сімейних обставин та ризиків. Перед підписанням документів варто проконсультуватися з нотаріусом або юристом, щоб обрати спосіб, який найкраще захистить права обох сторін.

Читають зараз: 

• Сварка з сусідом у під’їзді: кому загрожує штраф або арешт до 15 діб і за що саме
• Штраф за непристебнутий ремінь: суд роз’яснив, в яких випадках можна його оскаржити