Що робити, якщо купили квартиру із боргами по комуналці?

Новий власник майна нічого не винні повертати борги попереднього власника, якщо суд встановить, що він брав він обов’язки їх сплати. Про це заявив Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі №201/11406/20.

Обставини справи

З матеріалів справи відомо, що позивач звернулася до суду з позовом до Комунального підприємства захисту прав споживача.

В обґрунтування позову жінка наголошувала, що придбала квартиру. А після придбання квартири на її поштову адресу надійшла досудова вимога про сплату заборгованості за послуги з теплопостачання у розмірі 50 204,54 грн.

Враховуючи, що за чотири дні володіння квартирою вона не отримувала послуг з теплопостачання на таку суму, очевидно, що це борг попередніх власників квартири. Згодом вона звернулася до відповідача із заявою про виключення з обліку за особовим рахунком заборгованості попередніх власників квартири за період до 4 вересня 2020 року, на яку отримала відповідь про відсутність можливості списання боргів за спожиті житлово-комунальні послуги згідно з роз’яснювальним листом Міністерства з питань житлово-комун. господарства України від 17 травня 2007 року № 12/1-54 та про те, що споживач зобов’язаний інформувати виконавця комунальних послуг про зміну власника житла відповідно до пункту 11 частини 2 статті 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги». Водночас КП «Теплоенерго» ДМР визнало, що вона своєчасно поінформувала про зміну власника квартири.

Також у відповіді КП визнало, що заборгованість за надані послуги центрального теплопостачання більш ніж на 50 тис. грн. виникла з вини попередніх власників.

Рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду, у задоволенні позову відмовлено.

Суди попередніх інстанцій, відмовляючи у задоволенні позову, виходили з відсутності підстав вважати, що наявність заборгованості колишнього власника квартири на особовому рахунку порушує права та інтереси позивача, яка є власником квартири, і якої не доведено, що на час розгляду справи у суді відповідачем порушуються права як споживача комунальних послуг Крім того, суди зазначили, що чинним законодавством не визначено механізму списання боргів за отримані житлово-комунальні послуги.

Висновок Верховного Суду

ВС наголосив, що новий власник майна не зобов’язаний повертати борги попереднього власника, якщо суд встановить, що він не приймав обов’язки їх сплати. Договори про надання послуг не обтяжують майно, тому за відсутності відповідної умови у договорі про відчуження нерухомого майна вимоги до нового власника про стягнення заборгованості з отриманих комунальних послуг попереднього власника є безпідставними.

Оскільки договір купівлі-продажу від 4 вересня 2020 року, на підставі якого позивач придбала у власність квартиру, не містить застережень щодо переведення боргу попереднього власника та не містить згоди кредитора на таку заміну, тому вимоги КП «Теплоенерго» ДМР, сформульовані у претензіях про сплату 50 204,54 грн та надіслані позивачу як новому власнику, безпідставні.

ВС наголосив, що на позивача не може бути покладено обов’язок щодо сплати заборгованості за послуги теплопостачання, надані відповідачем попереднім власникам, що нараховані до 4 вересня 2020 року, тобто укладання нею договору купівлі-продажу квартири.

Оскільки позивач заперечувала проти вимог відповідача щодо наявності заборгованості, які сформульовані у претензіях, а відповідач належним чином не відреагував на звернення позивача та не звернувся з вимогами до попереднього власника квартири, а лише посилався на відсутність механізму списання боргів за спожиті комунальні послуги, вимога позивача обов’язки КП «Т» ДМР виключити з обліку за його особовим рахунком заборгованість попередніх власників квартири за період до 4 вересня 2020 року є обґрунтованим та відповідає критеріям ефективного судового захисту, оскільки задоволення такої вимоги відновлює порушені права позивача та встановлює між сторонами правову визначеність, у підтвердженні відсутності заборгованості позивача перед відповідачем.

Джерело: Finance.ua

Нагадаємо, ми розповідали, чому купівля вторинки вигідніша за новобудови.