До редакції звернулася мешканка села Чутове Полтавської області Лідія Смирнова, яка розповіла, що у спадщину отримала земельний пай – один гектар. Вона запропонувала фермеру, який його орендує, продати йому цей пай, але орендар відмовився. Читачка запитує, чи може вона продати земельний пай до закінчення строку оренди і чи можна пропонувати його іншим особам.
Прорахуйте можливі витрати
Раджу вам добре подумати щодо доцільності розірвання договору оренди земельного паю, прорахувати можливі власні судові витрати у разі розірвання договору оренди. При цьому важливо знати також думку інших пайовиків, які межують з вашою ділянкою, їх наміри щодо земельних ділянок та можливого продажу вами земельного паю в майбутньому.
Окрім того, ви повинні в подальшому передбачити нотаріальне оформлення документів власним коштом, інші витрати, які є обов’язковими у разі оформлення різних земельних договорів.
Про умови розірвання договору оренди
Важливо перед тим, як ухвалити рішення щодо продажу землі, розібратися в наступних поняттях.
За змістом статті 317 Цивільного кодексу України (ЦКУ), власнику належить право володіти, користуватися і розпоряджатися своїм майном.
Це означає, оскільки пай – ваша власність, що ви можете на власний розсуд розпоряджатися ним. Наразі ви оформили договір оренди.
Оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою (стаття 1 Закону України «Про оренду землі» (редакція від 03.09.2023).
Відповідно до статті 13 Закону, договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 31 Закону передбачено підстави припинення договору оренди землі, зокрема:
-
закінчення строку, на який його було укладено;
-
поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін.
Коли доведеться йти до суду?
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Таким чином, перед тим, як продати земельний пай, у вас повинні бути підстави припинення договору оренди землі. Якщо орендар не бажає розірвати договір в односторонньому порядку, ви можете позиватися до нього до суду. Але підстави розірвання договору повинні бути лише такими, що передбачені чинним законодавством. Скажімо, порушення умов договору, невиплата вам плати за оренду паю, порушення правил користування землею.
Якщо ваші сподівання та розрахунки на отримання матеріальної винагороди за використання фермером орендованої земельної ділянки були ним порушені і тому ваші права підлягають захисту, також можете про це заявити в суді як підставу, щоб достроково розірвати договір оренди.
!!! Завжди орієнтуйтеся, як вам вчиняти, аналізуючи ваш договір з орендарем. Лише припинивши договірні відносини з даним орендарем, ви можете вчиняти інші правові дії щодо земельного паю.
Також зверніть увагу, якщо строки оренди паю закінчилися, і орендар не подовжив їх, можна вчиняти дії з паєм на свій розсуд.
Вікторія Гусакова, позаштатний юрист
