Як розірвати договір оренди землі, якщо виникла потреба

«У мене є земельна ділянка, яку я здаю в оренду. Чи можу я припинити договір оренди землі, оскільки певні умови для мене є невигідними?

Валентина Свістунова, м. Суми»

Що прописано в законі?

Відносини між дописувачкою та орендарем землі складаються на підставі Закону України «Про оренду землі» (редакція від 26.09.2022 р.). Важливо розібратися, які це відносини.

Відповідно до статті 1 Закону, оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

У статті 30 Закону передбачено: зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується у судовому порядку.

Статтею 31 передбачено припинення договору оренду землі. Одним з пунктів зазначено, що договір оренди землі може бути розірвано за згодою сторін. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Як вирішується грошове питання?

На вимогу однієї із сторін, договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду, це передбачено статтями 35-36 Закону про оренду землі:

• у разі невиконання сторонами їхніх обов’язків;
• за умовами договору в разі випадкового знищення або пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає використанню земельної ділянки. А також – на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати:

• на землях сільськогосподарського призначення – за шість місяців;
• на землях несільськогосподарського призначення – за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах. Виняток – випадки, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань.

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендодавця (крім випадків розірвання договору у зв’язку з неналежним виконанням орендарем своїх обов’язків) орендар має право на відшкодування витрат на поліпшення орендованої земельної ділянки, здійснених за згодою орендодавця, та збитків, завданих розірванням договору.

Таким чином, знаючи законодавство, стає зрозумілим, що усі істотні умови передбачено договором оренди і передбачають згоду сторін.

Варіанти вирішення питання

Якщо не влаштовує орендна плата або інші умови, потрібно безпосередньо звернутися до орендаря письмово. Якщо порушуються норми Закону, що передбачені і договором, можна звернутися до суду і зазначити, що зміст договору суперечить змісту Закону України «Про оренду землі», або порушуються його певні умови.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Якщо ви плануєте позиватися до орендаря до суду, усі звернення надсилайте поштою, залишайте собі копії, описи відправлень. Це важливо, щоб довести те, що у вас був досудовий порядок врегулювання спору.

Вікторія Гусакова, позаштатний юрист