Квартира в окупації, а документи зникли: як довести право власності й отримати компенсацію (відео)

Ключові тези

• Відсутність запису про квартиру в українському реєстрі не означає втрату права власності, якщо воно було належно оформлене раніше.
• Реєстрація права власності та отримання компенсації за зруйноване житло — дві різні процедури.
• Компенсація за програмою єВідновлення має обмеження щодо дати руйнування та перебування житла на окупованій території.
• Власники квартир, до яких втратили доступ після 24 лютого 2022 року, можуть подати заяву до міжнародного Реєстру збитків за категорією А3.6.

Сьогодні у нас болюча тема. Житло, яке залишилося на окупованій території – у Донецьку, Луганську чи Криму. Привидом став коментар під нашим відео. Жінка виїхала з Донецька 2014 року, і вже 12 років б’ється, щоб її житло внесли у реєстр. Щоразу вона чує одне й те саме – немає доступу до реєстрів Донецька. А в самому Донецьку її квартиру вже віддали військовим.

Така ситуація доволі типова, на жаль. І питання в усіх однакове – що взагалі можна зробити з житлом, яке лишилося в окупації.

Відповідь є. Просто вона не завжди там, де її шукають.

Також цікаво: Ні продати, ні подарувати: без якого документа угоди з нерухомістю в Україні неможливі

Компенсація за житло в Донецьку: чому можуть відмовити

Спочатку розділимо два питання. Внести право власності до українського реєстру – це одна процедура.

Отримати компенсацію за пошкоджене або знищене житло – абсолютно інша. І обмеження у компенсації самі по собі не означають, що вашу власність не можна зареєструвати.

Державна компенсація за зруйноване житло працює за Законом “Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій”. Саме за ним працює програма єВідновлення.

І в преамбулі цього закону стоять два фільтри, саме через них зазвичай і відмовляють.

• Фільтр перший – за датою. Закон визначає принципи компенсації за шкоду, завдану – ось тут увага – від моменту оголошення воєнного стану, тобто від 24 лютого 2022 року.

• І фільтр другий – за місцем. У частині компенсації закон не поширюється на нерухомість, яка на той самий день уже перебувала на тимчасово окупованій території України.

Це означає ось що. Щоб потрапити у програму, ваш будинок має відповідати – і за датою, і за адресою. Якщо житло зруйнували до 24 лютого 2022 року або на цей момент воно вже перебувало на тимчасово окупованій території, компенсація, на жаль, не передбачена .

Важлива не дата вашого виїзду, а коли було пошкоджено або знищено житло і чи перебувало воно на окупованій території станом на 24 лютого 2022 року. Наприклад, для житла у Донецьку територіальне обмеження діє незалежно від того, коли ви виїхали.

І тому тут не рятує навіть бездоганно доведене право власності.

Незрозуміло одне – чому держава так вирішила. Хіба ті, хто виїхав у 2014 році, купували свої квартири за інші гроші чи якось інакше збирали на них половину життя? Адже це такі самі українські території та руйнувала їх та сама армія. Різниця лише в даті, яку вписали в закон.

Але наразі це норма закону. Заявою до місцевої адміністрації її не переписати. А от через суд – шанс є, і люди вже звертаються.

4 червня 2026 року у Конституційний Суд України було подано скаргу. Її автор оспорює саме ці два абзаци та каже просту річ – вони ставлять людей у нерівне становище.

Заявник посилається на статтю 24 Конституції про рівність громадян, статтю 41 про право власності та статтю 47 про право на житло.

Остаточного рішення на сьогодні ще немає,  і сам розгляд справи нічого не скасовує та не відкриває автоматично виплату компенсацій, але сподіваємось, що чим більше буде таких справ, тим швидше скасують обмеження.

Право власності на квартиру в окупації: чому воно не зникає без запису в реєстрі

Тепер головне.

У коментарях люди пишуть приблизно так – у мене забрали квартиру. Зрозуміло, звідки це відчуття. Але юридично сталося не це.

Ваше право власності на житло в окупації не припиняється через те, що про нього немає запису в українському реєстрі. Якщо квартира була належно оформлена на вас тоді, коли ви її отримували чи купували, – вона й далі ваша за українським законом.

Тут головне непорозуміння.

Державний реєстр речових прав на нерухоме майно у сучасному вигляді працює від 1 січня 2013 року. Усе, що оформлювали раніше, лежало в паперових книгах бюро технічної інвентаризації, у тих самих БТІ. Звісно, що донецьке БТІ лишилося в окупації. Тому записів таки немає.

Але закон визнає права, які виникли раніше, якщо їх було належно оформлено за правилами того часу.

ТОБТО відсутність запису в реєстрі не означає відсутності власності.

Ви втратили не своє майно, а можливість швидко довести, що це ваша власність. І це, як ви розумієте, дуже різні речі.

Квартира ціла, але доступу немає: куди подавати заяву

Найпоширеніший випадок. Будинок стоїть, квартира, наскільки ви знаєте, ціла, але зрозуміло, що поїхати ви туди не можете.

Тут працює міжнародний Реєстр збитків, скорочено RD4U – Register of Damage for Ukraine. Грошей він не видає, але фіксує вашу заяву і докази для майбутнього відшкодування. Заяви у реєстр подаються через портал Дія.

Для цієї ситуації там є окрема категорія – A3.6, втрата доступу або контролю над нерухомим майном на тимчасово окупованих територіях. І добра новина – доводити, що житло зруйноване, тут не потрібно.

Але є умова, і скажу прямо – від неї залежить результат. Втрата доступу або контролю має бути пов’язана з повномасштабним вторгненням, тобто з подіями від 24 лютого 2022 року.

Сам по собі виїзд, наприклад, з Донецька, 2014 року цього зв’язку не доводить. У роз’ясненнях Реєстру є пряма відповідь на випадок, коли людина залишила майно в окупації з 14 року, потім мала якийсь доступ до нього, а після повномасштабного вторгнення доступу не стало або він можливий лише через російську владу. У такій ситуації заяву подати можна.

Тому в заяві краще описувати не стільки 2014 рік, скільки те, що змінилося у вашому доступі до квартири після лютого 2022 року.

Наведіть повну хронологію – коли ви виїхали, який доступ або контроль зберігався та що змінилося після 24 лютого 2022 року. Якщо нових обставин не було, просто так не вигадуйте їх.

Зруйноване житло на окупованій території: що робити, коли доказів немає

Друга ситуація. Вам написали знайомі, що вашого будинку більше немає. А підтвердити це вам нічим.

• Перше – не подавайте чутку як встановлений факт руйнування. Це зашкодить вашій же заяві.
• Друге – вам не обов’язково мати докази руйнування, щоб звернутися у Реєстр збитків.

У тій самій категорії A3.6 можна подати заяву про недоступне майно, навіть коли підтверджень фізичного знищення немає. Опишіть добросовісно те, що знаєте, і звідки знаєте.

Якщо ж докази є – фото, відео, публікації – тоді дивіться категорію A3.1, вона про пошкодження або знищення житлової нерухомості.

Обов’язково збирайте та зберігайте не лише фото, а й посилання, дату і пояснення, як ви впізнали саме свій будинок.

У квартирі живуть чужі люди: чи втрачено право власності

Ще одна ситуація, через яку хвилюються найбільше. Вашу квартиру заселили. Передали військовим чи навіть переоформили за російськими документами.

За українським правом, попри це все, ваше належно набуте право власності зберігається. Будь-які рішення незаконної влади та правочини, укладені з порушенням українського закону, не створюють законного переходу власності.

Втрачені документи на квартиру: як довести право, якщо архів БТІ в окупації

Але те з чим до нас звернулась наша глядачка – як довести право, якщо архів БТІ в окупації?

Це найважча ситуація, і водночас та, де є конкретний позитивний приклад.

Починайте не з суду. Спершу шукайте документ, який підтверджує, що квартира ваша.

Це, перш за все:

• свідоцтво про право власності на житло, якщо ви квартиру приватизували,
• договір купівлі-продажу, дарування чи міни,
• або свідоцтво про право на спадщину.

Разом з ними буде корисним технічний паспорт з даними БТІ, якщо він зберігся. Він може допомогти ідентифікувати квартиру та підтвердити обставини справи.

Якщо ви втратили оригінал, шукайте дублікат.

З’ясуйте, де зберігається примірник документа:

• у нотаріуса, який його посвідчив,
• або в державному нотаріальному архіві.

Якщо примірник зберігся і доступний, можна отримати дублікат.

І обов’язково просіть письмову відповідь на кожне звернення. Навіть відмова – це документ, який вам знадобиться.

Якщо підтвердити право поза судом не вдається, працює стаття 392 Цивільного кодексу України. Вона дає право звернутися до суду з позовом про визнання права власності, зокрема коли документ втрачено.

Часті запитання про житло в окупації

1. Чи втрачається квартира, якщо її немає в українському реєстрі?

Ні. Якщо право власності було належно оформлене раніше, відсутність запису в реєстрі не скасовує його.

2. Чи можна отримати компенсацію за квартиру в Донецьку?

За загальними правилами єВідновлення компенсація не передбачена для житла, яке вже перебувало на окупованій території станом на 24 лютого 2022 року.

3. Чи можна подати заяву до Реєстру збитків, якщо квартира ціла, але доступу до неї немає?

Так, за категорією А3.6, якщо втрата доступу або контролю пов’язана з повномасштабним вторгненням.

4. Що робити, якщо документи на квартиру залишилися в окупованому БТІ?

Шукати правовстановлювальні документи у нотаріуса або державному нотаріальному архіві. Якщо відновити їх не вдається, можна звернутися до суду.

5. Чи можуть забрати квартиру, якщо в ній поселили військових або інших людей?

За українським законодавством, незаконне заселення чи переоформлення житла окупаційною владою не припиняє законно набутого права власності.

Більше — у нашому новому відео.

Читайте також:

• Технічний паспорт нерухомості у 2026 році: чому старий документ більше не працює (відео)
• Нерухомість до 2013-го: кому потрібно зареєструвати право власності, щоб не втратити житло (відео)