В редакцию обратилась жительница села Чутово Полтавской области Лидия Смирнова, которая рассказала, что в наследство получила земельный пай – один гектар. Она предложила фермеру, который арендует его, продать ему этот пай, но арендатор отказался. Читательница спрашивает, может ли она продать земельный пай до истечения срока аренды и можно ли предлагать его другим лицам.
Просчитайте возможные расходы
Советую вам хорошо подумать о целесообразности расторжения договора аренды земельного пая, просчитать возможные судебные расходы в случае расторжения договора аренды. При этом важно знать также мнение других пайщиков, граничащих с вашим участком, их намерения относительно земельных участков и возможной продажи вами земельного пая в будущем.
Кроме того, вы должны в дальнейшем предусмотреть нотариальное оформление документов за свой счет, другие расходы, обязательные в случае оформления различных земельных договоров.
Об условиях расторжения договора аренды
Важно, прежде чем принять решение о продаже земли, разобраться в следующих понятиях.
По содержанию статьи 317 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), собственнику принадлежит право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.
Это означает, поскольку пай – ваша собственность, что вы можете по своему усмотрению распоряжаться им. Вы оформили договор аренды.
Аренда земли – это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком (статья 1 Закона Украины «Об аренде земли» (редакция от 03.09.2023).
Согласно статье 13 Закона, договор аренды земли – это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства.
Статьей 31 Закона предусмотрены основания прекращения договора аренды земли, в частности:
-
истечение срока, на который он был заключен;
-
сочетание в одном лице собственника земельного участка и арендатора.
Договор аренды земли может быть расторгнут по соглашению сторон.
Когда придется идти в суд?
Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или настоящим договором.
Таким образом, перед тем как продать земельный пай, у вас должны быть основания прекращения договора аренды земли. Если арендатор не желает расторгнуть договор в одностороннем порядке, вы можете судиться с ним. Но основания расторжения договора должны быть предусмотрены действующим законодательством. Скажем, нарушение условий договора, невыплата вам платы за аренду пая, нарушение правил пользования землей.
Если ваши надежды и расчеты на получение материального вознаграждения за использование фермером арендованного земельного участка были им нарушены и поэтому ваши права подлежат защите, также можете об этом заявить в суде как основание, чтобы досрочно расторгнуть договор аренды.
!!! Всегда ориентируйтесь, как вам поступать, анализируя ваш договор с арендатором. Только прекратив договорные отношения с данным арендатором, вы можете совершать другие правовые действия по земельному паю.
Виктория Гусакова, внештатный юрист
