Продати квартиру стане складніше: для українців запровадять нові перевірки

Ключові тези:

• З 23 жовтня 2026 року нотаріуси автоматично перевірятимуть продавців нерухомості в Єдиному реєстрі боржників перед посвідченням угод.
• Якщо власник перебуває в реєстрі через відкрите виконавче провадження, продаж, дарування чи інше переоформлення майна можуть заблокувати, але нових правил щодо вилучення єдиного житла закон не запроваджує.

Українців, які планують продавати або дарувати нерухомість, очікують нові правила. Уже восени нотаріуси та державні реєстратори автоматично перевірятимуть власників житла через Єдиний реєстр боржників. Якщо людина перебуває в ньому через відкрите виконавче провадження, оформити угоду може не вийти.

Такі зміни передбачені ухваленим Верховною Радою законопроєктом №14005 “Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення виконавчого провадження через цифровізацію”. Його мета — не допустити переоформлення майна після відкриття виконавчого провадження, щоб уникнути примусового стягнення.

Раніше ми розповідали, про 4 прості способи сплатити податок на нерухомість у 2026 році.

Що зміниться з 23 жовтня

Під час посвідчення договорів купівлі-продажу, дарування, обміну чи інших операцій із нерухомістю Державний реєстр речових прав автоматично звірятиме інформацію з Єдиним реєстром боржників.

Якщо продавець внесений до цього реєстру в межах відкритого виконавчого провадження, нотаріус або державний реєстратор матиме право відмовити в оформленні правочину.

Водночас це не означає автоматичне вилучення квартири чи будинку. Йдеться лише про тимчасове обмеження права розпоряджатися майном до виконання вимог виконавчого документа.

За які борги можуть заблокувати продаж

Сам по собі борг не стане підставою для відмови в укладенні угоди. Обмеження виникнуть лише тоді, коли:

• відкрито виконавче провадження;
• боржника внесено до Єдиного реєстру боржників.

До реєстру можуть потрапити особи, які мають борги:

• за кредитами;
• за аліментами;
• за податками;
• за штрафами;
• за житлово-комунальними послугами;
• за іншими рішеннями суду або виконавчими документами.

Нові правила стосуватимуться не лише продажу житла. Обмеження також можуть діяти під час дарування, обміну, передачі нерухомості в іпотеку, заставу чи іншого переоформлення права власності.

Чи можуть забрати єдине житло

Новий закон не змінює чинного порядку звернення стягнення на нерухомість. Як і раніше, вилучення або примусовий продаж житла можливі лише за рішенням суду та у випадках, визначених законодавством.

Крім того, закон підвищує поріг, за якого можна звернути стягнення на єдине житло боржника. Якщо сума боргу не перевищує 50 мінімальних заробітних плат, застосувати таку процедуру не можна. Раніше цей поріг становив 20 мінімальних зарплат.

Окремий захист передбачено для військовослужбовців. Під час воєнного стану та ще протягом року після його завершення стягнення на їхнє єдине житло не допускається, хоча для окремих категорій боргів, зокрема іпотечних, можуть діяти винятки.

Що ще зміниться

Закон передбачає широку цифровізацію виконавчого провадження. Дані між виконавчою службою, державними реєстрами, банками, платіжними системами, сервісними центрами МВС та нотаріальними базами обмінюватимуться автоматично.

Після погашення боргу та підтвердження надходження коштів інформацію про боржника мають автоматично виключити з Єдиного реєстру боржників, а всі встановлені обмеження буде скасовано.

Що варто перевірити покупцям перед покупкою

Фахівці радять перевіряти продавця ще до передачі завдатку. Навіть якщо попередній договір уже укладено, до моменту підписання основного договору власника можуть внести до Єдиного реєстру боржників.

Також варто переконатися, що нерухомість не перебуває під арештом, не є предметом іпотеки та не має інших обмежень. У попередньому договорі бажано передбачити порядок повернення завдатку, якщо оформити угоду стане неможливо через появу нових обмежень.

Читайте також:

• Нерухомість до 2013-го: кому потрібно зареєструвати право власності, щоб не втратити житло (відео)
• Новий Цивільний кодекс налякав власників житла: чи можуть забрати квартиру (відео)