Порожня дача чи будинок можуть перейти чужим людям: у чому небезпека нового Цивільного кодексу

Ключові тези:

• Якщо стороння людина відкрито користується вашим майном понад 10 років, суд може визнати її новим власником.
• Найбільше ризикують власники покинутих будинків, дач і земельних ділянок, які роками залишаються без догляду.

Багато українців впевнені: якщо документи на будинок або землю оформлені правильно, хвилюватися немає про що. Але у новому Цивільному кодексі є не дуже приємне нововведення, яке можна сміливо назвати юридичною пасткою. Йдеться про набувальну давність — механізм, через який нерухомість можуть переоформити на іншу людину через суд.

Вам буде цікаво: Змушуватимуть миритися і змінювати прізвище? Новий Цивільний кодекс викликав гучні суперечки

Як працює набувальна давність

Уявімо ситуацію: жінка має квартиру в місті та спадковий будинок у селі. Після смерті батьків вона майже перестала туди їздити — спершу через сімейні проблеми, потім через роботу, а згодом через війну. Будинок стояв порожній, хоча всі документи були оформлені належним чином, а земля внесена до кадастру.

Тим часом сусід почав доглядати за ділянкою: косив траву, обробляв город, висаджував дерева, ремонтував паркан і навіть оплачував податки. Через кілька років він звернувся до юриста із запитанням, чи може оформити це майно на себе.

І виявилося, що така можливість справді існує.

Щоб зрозуміти, чому це кардинально змінює правила гри, погляньмо на офіційні відмінності між старою (чинною) нормою та пропозиціями нового кодексу:

Критерій порівняння	Як діє закон зараз	Що пропонує Новий кодекс
Статус сторонньої особи	Незаконний володілець чужого майна, який не має на нього прав.	Офіційний статус «Посідача», що охороняється законом.
Права сторонньої особи	Не має правового захисту, власник може виселити її в будь-який момент.	Може судитися із законним власником, якщо той діє без виконавчої служби.
Що потрібно довести в суді	Добросовісність (людина не знала, що у майна є реальний власник).	Фактичне «панування над річчю» (огородження, ремонт, контроль).

Чому суд може стати на бік іншої людини

Новий Цивільний кодекс передбачає: якщо особа відкрито, безперервно та фактично користується чужим майном протягом 10 років, вона може звернутися до суду з вимогою визнати право власності.

Тобто людині не потрібно підробляти документи чи незаконно захоплювати нерухомість. Достатньо довести, що вона:

• доглядала за будинком або землею;
• користувалася майном як власним;
• сплачувала податки;
• підтримувала територію у належному стані;
• робила це регулярно та відкрито.

У таких справах важливими доказами стають квитанції, фото, відео, показання свідків та інші підтвердження фактичного користування.

Водночас справжній власник може опинитися у слабкій позиції, якщо роками не з’являвся на ділянці та ніяк не підтверджував своє право володіння.

Чи можуть біженці втратити своє житло

Потенційно новий Цивільний кодекс може ударити і по біженцях, які через війну змушені були виїхати за кордон і роками не можуть повернутися до своїх дач, будинків з огородами чи земельної ділянки.

Проте сам факт виїзду за кордон або тривалої відсутності ще не означає автоматичну втрату майна. Для набувальної давності потрібна сукупність умов:

• інша особа повинна відкрито та безперервно користуватися майном;
• робити це як «господар»;
• зазвичай протягом 10 років;
• а власник фактично не проявляє інтересу до майна.

Тому для біженців головна проблема — не сама відсутність, а повна відсутність контролю за майном. Якщо город чи дача пустує, а хтось роками їх доглядає, ремонтує, обробляє землю та збирає докази користування — теоретично ризики з’являються.

Особливо це актуально для:

• будинків у селах;
• дач;
• земельних ділянок;
• спадкового майна, яке роками пустує.

У подібних ситуаціях важливо діяти швидко: звертатися до місцевої ради, поліції або юриста. Адже кожен рік бездіяльності може зіграти на користь того, хто фактично господарює на вашій території.

Читайте також:

• «Правоможність» і «панування»: юристи жорстко критикують новий Цивільний кодекс – що кажуть
• Новий Цивільний кодекс змінює правила гри: які ризики для суспільства бачать юристи