Чи можна купити чи продати нерухомість під час війни

Але найближчим часом ситуація може змінитись. Чи зможуть українці під час війни продати чи купити квартиру чи іншу нерухомість?

Вторгнення російської армії боляче вдарило по всіх секторах вітчизняної економіки. Одним із найбільш постраждалих став ринок купівлі-продажу нерухомого майна. Держава у перші дні війни через окупацію частини нашої території свідомо відключила доступ до реєстрів, у тому числі до держреєстру прав на нерухоме майно. Як наслідок, продавці та покупці просто втратили можливість укладати угоди.

Як зазначив міністр юстиції Денис Малюська, такий радикальний крок допоміг Україні уникнути значно серйозніших наслідків і дозволив відносно спокійно пройти перші тижні війни.

“Що стосується нерухомості. Це найцінніший реєстр держави, тому що, зайшовши туди, якийсь ФСБшник, який потрапив до комп’ютера, може переписати або змусити переписати реєстратора фактично всю нерухомість або створити настільки великий бардак, який би потім довго розгрібали”, – заявив міністр.

Також він додав, що доступ до реєстру нерухомості продовжує залишатися обмеженим, щоби не допустити незаконних дій.

“Теоретично юридично можна намагатися укладати нотаріальні угоди з купівлі-продажу, єдине що – перевірити власника у реєстрі нотаріус не зможе, відповідно, повноцінну угоду купівлі-продажу укласти зараз також неможливо”, – повідомив міністр.

Як повідомив юрист Ростислав Кравець, хоч і існує теоретична можливість продавати чи купувати нерухомість, але він не чув про подібні операції після початку бойових дій.

“До нас також ніхто не звертався з таким питанням щодо оформлення договорів купівлі-продажу нерухомості. Думаю, що насправді таких угод дуже мало, а якщо і є, то виключно такі угоди, які були заздалегідь підготовлені”, – сказав він.

Поступове відновлення ринку в регіонах

Розуміючи необхідність хоча б часткового запуску національної економіки, у Мін’юсті вже заявили, що поступово почали відкривати доступ до державних реєстрів. Цілком логічно, що в першу чергу йдеться про ті регіони країни, де не ведуться бойові дії.

“Ситуація з реєстрами відповідає специфіці кожного окремого регіону. Якщо регіон спокійний, військові дії там не проводяться, ми поступово відкриваємо до них доступ, збільшуємо кількість типів реєстрації, які там можуть проводитися. Якщо регіон не спокійний, коло реєстраційних дій вкрай обмежене”, – наголосив міністр юстиції України.

Щодо держреєстру прав на нерухоме майно, то доступ до нього планують відкрити найближчими днями, але з низкою суттєвих обмежень.

“Ми оцінюємо, що протягом цього тижня окремі угоди будуть провадитись, і реєстр запрацює і до нього буде надано доступ окремим реєстраторам або нотаріусам на територіях, де не ведуться бойові дії з обмеженим функціоналом”, – заявив Малюська.

Примітно, що днями Кабінет міністрів ухвалив постанову, якою врегулював питання державної реєстрації в умовах воєнного стану. Тепер вона має проводитись виключно державними реєстраторами або посадовими особами Міністерства юстиції та його територіальних органів.

Високі ризики

Рішення уряду про поступовий запуск ринку купівлі-продажу нерухомості у низці регіонів країни, безумовно, є позитивним сигналом. Проте в учасників ринку та юристів є низка істотних питань та побоювань.

Президент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта зазначив, що поки що Мін’юст не роз’яснив усі деталі того, як саме відбуватиметься державна реєстрація угод купівлі-продажу.

“У цій постанові передбачили, що нотаріальних угод вже може не бути, а підписи сторін завірятиме реєстратор. Це досить кволе положення, тому що Цивільний кодекс чітко передбачає, що договори купівлі-продажу мають нотаріально засвідчуватися та перехід власності реєструватися в реєстрі”, – сказав він.

Експерт також вважає, що кількість нових угод буде вкрай малою, адже доступи до реєстрів отримують лише держреєстратори.

“Я думаю, що такі угоди будуть проходити тільки в крайніх випадках, щоб не було рейдерських небезпек і так далі. Думаю, що буде невелика кількість реєстраторів, які матимуть доступ до реєстру і дуже прискіпливо ставитимуться до кожної угоди. І поступово виходитимуть з ситуації”, – сказав він.

При цьому президент Асоціації фахівців з нерухомості України вказує на те, що навіть у разі укладання договорів покупці нестимуть суттєві ризики.

“Я вважаю, що поки є військове становище в країні, ризики залишатимуться до останнього. Є Цивільний кодекс (Стаття 233 “Правові наслідки угоди, вчиненої під впливом важкої обставини”), в якому передбачено, що якщо об’єкт продано, коли людина перебуває в тяжкому стані, то така угода може бути визнана недійсною. А що може бути важчим за війну?”, – додав він.

Юрист Ростислав Кравець, у свою чергу, додав, що навіть у разі часткового запуску ринку купівлі-продажу нерухомості в кожному конкретному випадку покупцям потрібно ще ретельніше розбиратися в тому, яким чином той чи інший об’єкт опинився у власності продавця.

“Звичайно, ризики існують. Потрібно уважно перевіряти документи, дивитися попередніх власників, коли ця нерухомість була придбана. Щоб не відбувалося, як зазвичай це роблять – швидко підробили документи, переоформили, а потім ще тричі перепродали цю нерухомість”, – зазначив він.

Важливо відзначити, що у зв’язку із закриттям доступу до державних реєстрів аналогічну ситуацію можна спостерігати з купівлею-продажем рухомого майна або корпоративних прав на бізнес. Нашій державі та національній економіці ще потрібен час, щоб розгребти цей хаос, який наробили в українському домі російські варвари.

Тому українці, які вирішили під час війни продати або купити нерухоме чи рухоме майно, а, можливо, й бізнес, мають розуміти, з якими ризиками та складнощами вони можуть мати справу. Головне вірити та наближати нашу перемогу. А після неї ми зможемо навести лад у власній країні.

Джерело: unian