Статті

Новий Цивільний кодекс може залишити пенсіонерів без житла: 4 небезпечні пастки, про які мало хто знає

Ключові тези:

Нові норми Цивільного кодексу України створюють ризики для власників квартир, будинків, дач і земельних паїв.
Навіть усні домовленості, «допомога» родичів або занедбане майно тепер можуть обернутися судами та втратою власності.
Юристи радять пенсіонерам регулярно перевіряти реєстри, не підписувати незрозумілі документи та не залишати нерухомість без нагляду.

Уявіть таку картину. Чудовий ранок. Ви прокидаєтесь вдома, у квартирі, де прожили 30 років. П’єте каву. А потім відчиняються двері – і на порозі стоїть чужа людина з валізою: “Здрасьте, я тут тепер живу!”

Вам буде цікаво: Новий Цивільний кодекс змінює правила гри: які ризики для суспільства бачать юристи

Фантастика? На жаль – вже ні. Держава щойно переписала головний закон про власність і майно – Цивільний кодекс України. Нам радісно звітують про європейські стандарти та цифровий прогрес, особливо гучно лунає – про захист прав.

Але для простих людей, які все життя чесно працювали, накопичили квартиру, дачу чи земельний пай – реформа приготувала певні ризики. І знати про них необхідно.

Взагалі, у новому кодексі багато цікавого, і певно ми до нього ще не раз повернемося. Але сьогодні ми розберемо лише 4 пастки, які стосуються саме майна:

Як одне незрозуміле слово у договорі може позбавити вас квартири?
Чому тепер звичайна розмова на вулиці коштуватиме грошей?
Яким чином сусід може виставити вам рахунок за уявну шкоду, яка ще навіть не трапилась?
Через що можна втратити батьківський будинок, навіть якщо по документах – все чисто?
І головне – на що треба звернути увагу, щоб захистити своє?

Пастка №1: Узуфрукт

Перша і, мабуть, найнебезпечніша пастка прихована під дивним іноземним словом – узуфрукт. Ви ніколи його не чули? Саме на це й розраховують ті, хто може ним скористатися проти вас.

Поясню просто. Уявіть, що ваша квартира – це яблуня. Ви її посадили на своїй землі, ви її доглядали – вона ваша. Тепер ви втомились і дозволили своєму племіннику збирати всі яблука, бо вам вже й не треба, нехай сидить в тіні та відпочиває – скільки йому завгодно. Це і є узуфрукт. Тобто формально дерево ваше – а от розпоряджається всім уже племінник. І вигнати його ви не можете, бо підписали з ним договір.

І ось як це виглядає в житті. Скажімо, Марія Іванівна, 72 роки, живе сама у приватизованій двокімнатній квартирі. Одного дня приїжджає онук її брата Олег – нібито шукати роботу у місті. Він приніс торт, полагодив кран та розібрав завал на балконі. А потім запропонував оформити узуфрукт. Бо ж Марія Іванівна залишиться власницею, а він просто матиме право тут жити та, звісно, допомагати жінці.

Марія Іванівна розчулилась – все законно, Олег все ж таки родич, а самій вже важко. Підписала, навіть не дочитавши.

За тиждень Олег привіз дружину. За місяць – двох дітей і собаку. На питання Марії Іванівни відповів: “Тітонько, ми ж все оформили законно. Я маю право тут жити.”

Юрист підтвердив – саме так: за новим Кодексом людина з узуфруктом має право користуватися житлом – нарівні з власником, а інколи й більше. Виселити його майже неможливо. Продати нерухомість з узуфруктом – теж дуже непросто, бо, зрозуміло, що жоден покупець не хоче купувати квартиру з чужою людиною у придачу. І виходить, що наша Марія Іванівна – як і раніше володіє квартирою, але вже лише на папері.

І важливий момент: новий Кодекс зробив запис у державному реєстрі головним доказом власності. Якщо там з’явився узуфрукт – це вже юридичний факт. Довести потім, що ви “не так зрозуміли” або вас “обманули” – дуже довго й дуже-дуже важко.

Як себе убезпечити: побачили в документі слова “узуфрукт”, “сервітут”, “право користування”, “право проживання” – не поспішайте підписувати. Зателефонуйте дітям чи друзям, що розуміються, зверніться до незалежного адвоката або до центру безоплатної правової допомоги – вони є в кожному місті та працюють безкоштовно. Пам’ятайте: людина з добрими намірами не поспішає. Якщо вас кваплять і тиснуть – це вже сигнал небезпеки.

Пастка №2: Переддоговірна відповідальність

Друга пастка ще підступніша. Щоб у неї потрапити – навіть не потрібно нічого підписувати. Достатньо просто поговорити.

Пенсіонер Іван Петрович, 75 років, має земельний пай – 2 гектари. Вирішив здати його в оренду. Прийшов фермер Василь, подивився землю – все сподобалось. Вдарили по руках, Василь затягувати не став, бо сезон, і відразу під цей пай насіння закупив і вже навіть додаткових робітників найняв.

А наступного дня Івану Петровичу інший фермер запропонував на 2 000 більше. Ну чоловік і вибрав – де більше, бо це ж логічно! Раніше на цьому б і закінчилось.

Бо було просте правило: немає підпису на папері – немає й угоди. Якщо ви передумали – що ж – ваше право. Новий Кодекс це правило скасував. Тепер з’явилось поняття “переддоговірна відповідальність”. Це означає, якщо ви вели серйозні переговори про продаж чи оренду, обнадіяли людину, вона через це витратила гроші – а потім ви раптом відмовились – вас можуть змусити ці гроші повернути. Через суд.

Тому тепер, якщо Василь піде до суду, то виграє. Адже Іван Петрович його обнадіяв, змусив витратитись і відмовився заради вигоди. І пенсіонеру присудять виплатити збитки фермера з пенсії.

Де ця пастка спрацьовує найчастіше: здавання в оренду земельного паю, продаж квартири або будинку, будь-які усні домовленості з сусідами чи родичами щодо майна.

Пастка №3: Превентивні витрати

Третя пастка може впасти на вас – буквально як грім серед ясного неба. Просто тому, що у вас є, наприклад, дерево. Або старий паркан. Або дах, що трохи нахилився у бік сусіда.

Ольга Миколаївна, 70 років, все життя прожила у будиночку на околиці міста. Головна гордість – величезний розлогий горіх, який посадив ще її батько. Тепер поруч купив ділянку бізнесмен Андрій. Він збудував будинок і навіть мармуровий басейн біля спільного паркану. Звісно, що дуже дорогий.

Попросив Ольгу Миколаївну підрізати гілки над басейном. Вона наче й не проти, але ж сама на дерево не полізе.

Андрій зволікати не став й запросив компанію, яка надала офіційний висновок, що дерево є аварійним. Бізнесмен зробив все з розмахом – найняв бригаду з краном, що зрізала гілки. Над басейном встановив захисний купол. І надіслав Ользі Миколаївні значний рахунок – за експертизу, роботу та матеріали. Все задокументував та додав чеки.

Раніше закон працював лінійно: є шкода – є відповідальність. Немає шкоди – які претензії? Новий Кодекс зламав цю логіку. Тепер сусід може вимагати з вас гроші за шкоду, яка ще не сталася. Найняв експерта, отримав висновок про “потенційну загрозу”, витратився на “захист” – і приходить до вас з рахунком. І суд цілком може стати на його бік, бо це тепер законно.

Як себе захистити? Якщо у вас є дерева чи якісь споруди біля сусідської ділянки – замовте власну незалежну експертизу заздалегідь, до того, як виникли будь-які претензії. Це не дуже дорого, але головне – дає документ для суду.

А якщо ваш сусід натякає на якусь “небезпеку” з вашого боку – вимагайте офіційного листа. Тільки так! Бо це вже зовсім інша розмова.

Пастка №4: Набувальна давність

Четверта пастка – найнепомітніша. Вона не приходить з листом, не стукає у двері. Вона просто повільно росте роками, поки ви нічого не підозрюєте.

Наприклад, Василь Григорович, 58 років. У нього є квартира у місті, а також батьківський будинок у селі. Але 12 років, як мати померла, туди ніхто майже не їздить: то дружина хворіла, то були справи на роботі, тепер от війна. Та й що з цим будинком станеться??? Документи ж всі у порядку, навіть земля внесена у кадастр.

А сусід Сергій тим часом почав косити на його ділянці траву – на сіно, бо жалко, що пропадає. Потім посадив дерева, згодом відремонтував паркан та виорав город. Навіть податки почав платити. І пішов до юриста з питанням – чи може він оформити цей будинок на себе? І так – підстави тепер є.

Василю Григоровичу зателефонувала знайома з села. Він приїхав – город виораний, паркан як новенький, дерева ростуть.

А Сергій вже подав позов до суду. У нього є квитанції, свідки та відео, як він доглядав за ділянкою. А Василь Григорович за весь час жодного разу не з’явився та не підтвердив своє володіння. І я вам скажу – тут результат суду буде зовсім не очевидним.

Отже, що змінив Кодекс – якщо якась людина відкрито та безперервно користується вашим майном 10 років – живе, обробляє та сплачує за нього податки – її можуть через суд визнати законним власником. Тобто людина може не вкрасти, не підробити документи, а просто сказати: “Я тут господарюю 10 років. Визнайте це офіційно.” І тепер суд може на це погодитись.

І є ще одна підступна річ – називається презумпція знання реєстру. Тепер держава вважає, що ви знаєте про всі зміни у реєстрі від моменту їх внесення. Навіть якщо вам ніхто не повідомив. Не відреагували вчасно – що ж ваша проблема – строки для оскарження вже збігли.

Хто тепер опинився у зоні ризику?

ті, хто має батьківський будинок в селі, куди роками не їздить;
або ті, у кого є дачі, закриті роками – з ділянками, які давно не обробляються.

Якщо у вас є якесь таке майно:

Час від часу з’являйтесь там самі або надсилайте когось надійного.
Обов’язково платіть податки та зберігайте квитанції.
Регулярно перевіряйте реєстр речових прав на сайті Мін’юсту або у Дії.

Якщо ви дізнались, що хтось почав користуватись вашим майном без вашого дозволу – реагуйте одразу: треба надати лист у сільраду та заяву у поліцію. Важливо розуміти – кожен день зволікання працює на чужого “господаря”.

Що робити прямо зараз

Ми розібрали чотири пастки – чотири ситуації, що можуть коштувати вам дорого через Новий Цивільний кодекс. Тож подумаємо – що можна зробити прямо зараз.

Перше. Перевірте реєстр. Прямо сьогодні. На сайт Мін’юсту або у Дії треба перевірити кожен об’єкт окремо – квартиру, будинок, дачу, ділянку чи гараж. Незнайомі записи, чужі імена – одразу до юриста. Мінімум раз на рік.
Друге. Підпишіться на сповіщення. На сайті Мін’юсту є безкоштовна послуга – SMS або лист на email про будь-які зміни щодо вашого майна. Якщо хтось спробує переоформити ваше майно – через хвилину ви отримаєте повідомлення. Це займе не більше 10 хвилин. Якщо вам непросто це зробити, попросіть дітей або пишіть в коментарі, тоді ми зробимо відеоінструкцію.
Третє. Зберіть свою “папку власника”. Документи на нерухомість, квитанції про сплату податків щонайменше за 3 роки, комунальні платежі та технічні паспорти. У суді виграє той, у кого є документи – і не завжди той, хто правий.
І четверте – знайдіть свого юриста. Центри безоплатної правової допомоги є в кожному місті – і для пенсіонерів вони працюють безкоштовно. Ба більше, до них можна звертатись онлайн.

І наостанок – золоті правила безпеки:

Пам’ятайте, людина з добрими намірами не поспішає. Якщо на вас тиснуть – значить є причина поспішати саме їм.
Майно потребує присутності, якщо про нього забути – рано чи пізно воно знайде нового господаря.
І головне – закон змінився, здоровий глузд – ні. Не підписуйте того, чого не розумієте. І не обіцяйте того, чого не плануєте виконувати.

Читайте також: