**Ключевые тезисы:**
- Старые документы на жильё остаются действительными. Если право собственности возникло до 1 января 2013 года, отсутствие записи в современном реестре само по себе не лишает владельца его прав.
- Оформить наследство или восстановить документы можно не только через суд. В предусмотренных законом случаях нотариус может зарегистрировать право умершего, а утраченные документы можно восстановить или использовать архивные сведения.
- Внести в реестр старое право собственности можно без административного сбора. При этом регистрация права умершего и оформление права наследника — отдельные действия.
У вас есть старое свидетельство на квартиру, но нотариус не видит её в государственном реестре? Это ещё не означает, что вы потеряли право собственности. Разбираемся, какие документы подтверждают право на жильё, как оформить наследство, что делать с утраченными бумагами и когда регистрация старого права собственности ничего не стоит.
Также интересно: Наследство: что выбрать — дарение или завещание
Почему старой квартиры нет в реестре собственности
Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество — ГРВП — работает с 1 января 2013 года. Всё, что оформляли раньше, вносили не в него: бюро технической инвентаризации (БТИ) записывало данные в обычные бумажные книги. И та самая печать БТИ на обратной стороне свидетельства — это и есть тогдашняя регистрация.
Когда государство запускало новый реестр, старые записи туда не перенесли, хотя многие считают, что это должны были сделать автоматически.
Мы не знаем, почему так не получилось.
Но в результате миллионы квартир остались только в бумажных документах. Поэтому нотариус, который смотрит в электронную базу, действительно не видит там вашу квартиру.
Но вот что важно — право собственности никуда не исчезло. Исчезла только запись.
Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» прямо указывает: права, возникшие до 1 января 2013 года, признаются действительными при соблюдении одного из двух условий:
- либо они были зарегистрированы в соответствии с законодательством, действовавшим на тот момент, — это и есть штамп БТИ;
- либо тогдашнее законодательство вообще не требовало регистрации.
То есть ваше старое свидетельство с печатью — полноценный документ, который государство признаёт. Просто в новом реестре его не видно, пока соответствующую запись не внесут.
Документы на право собственности: что принимает регистратор
Полный перечень документов, на основании которых регистрируют право собственности, указан в статье 27 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».
- Свидетельство о праве собственности на жильё — то самое свидетельство о приватизации, выданное в 1990-х годах. Это полноценное основание для регистрации.
- Свидетельство, выданное до 1 января 2013 года местным советом или государственной администрацией.
- Договор: купли-продажи, мены или дарения, заключённый в установленном на тот момент порядке.
- Свидетельство о праве на наследство, если вы уже оформляли наследство.
А теперь о главном заблуждении в этой теме, о котором вы тоже много писали.
Ордер на квартиру не подтверждает право собственности. И никогда его не подтверждал.
Согласно статье 58 старого Жилищного кодекса, ордер был только основанием для вселения. То есть с ордером вы получали право заселиться в государственную квартиру и жить в ней. Сама квартира при этом оставалась государственной, а человек мог ею пользоваться, но не распоряжаться как собственник.
Поэтому фраза «у меня есть ордер, значит, квартира моя» с юридической точки зрения не работает. Если жильё так и не приватизировали, ордер — это только начало пути к приватизации, а не документ о праве собственности.
Возможность приватизации пока сохраняется, но дата её прекращения уже определена. В январе этого года был принят закон о приватизации государственного жилищного фонда. Право на приватизацию утратит силу через год после прекращения или отмены военного положения.
Поэтому, если квартира до сих пор не приватизирована и у вас на руках только ордер, откладывать этот вопрос в долгий ящик не стоит. Разница между правом пользования и правом собственности существенная, и узнавать о ней в кабинете нотариуса очень неприятно.
Наследство на квартиру без регистрации: как оформить через нотариуса
Теперь о сложном. Например, человек умер, а право собственности на квартиру в реестр не внёс. Наследники впадают в отчаяние, потому что думают, что впереди только суд.
Но это не обязательно так.
Постановление Кабинета Министров Украины № 1127 предусматривает отдельный механизм: право собственности регистрируют за самим умершим.
Да, за человеком, которого уже нет в живых, с обязательной отметкой о смерти. И сделать это можно без суда.
Что должен подать наследник:
- документы, подтверждающие, что умерший приобрёл это право;
- выписку из Наследственного реестра о заведённом наследственном деле;
- документ о составе наследников, выданный нотариусом.
И ещё один момент, о котором многие не знают.
По закону нотариус сам является государственным регистратором. То есть он не отправляет вас ходить по кругу, а имеет полномочия внести запись в реестр.
Но обратите внимание: внести в реестр старое право умершего и зарегистрировать квартиру уже за вами — это два разных действия. Вторая услуга оплачивается отдельно.
Сельский дом без документов: похозяйственная книга и статья 31
В сёлах ситуация другая. На дом часто вообще нет никаких документов: ни свидетельства, ни договора. Есть только запись в похозяйственной книге сельсовета — и всё.
Здесь закон предусматривает отдельный путь: статья 31 применяется к домам, строительство которых завершили до 5 августа 1992 года, на территориях, где велся похозяйственный учёт, если право собственности ранее не регистрировали.
Что нужно, чтобы оформить такое имущество:
- выписка из похозяйственной книги, выданная уполномоченным органом или архивом;
- документ о праве на земельный участок, если это право ещё не зарегистрировано в реестре.
Например, это может быть решение сельсовета о предоставлении земли.
Техническая инвентаризация по этой статье не обязательна, поэтому заранее заказывать обмеры не нужно.
Но сразу предупрежу: здесь легко ошибиться. Запись в похозяйственной книге сама по себе не делает одного человека собственником всего дома.
Утраченные документы: когда дубликат не нужен
Далее — самый страшный сценарий для многих: документ потерян, сгорел или его забрали родственники.
Если документ когда-то удостоверил нотариус, закон позволяет получить дубликат. Для этого нужно обратиться туда, где хранится экземпляр: к тому же нотариусу или в нотариальный архив.
Наследник тоже имеет такое право. Разумеется, ему понадобятся свидетельство о смерти собственника и документы, подтверждающие родственную связь с ним.
Если потерялось свидетельство о приватизации, дубликат выдаёт орган приватизации по заявлению собственника или совладельцев.
Иногда дубликат вообще не нужен. Пункт 53 Порядка № 1127 позволяет зарегистрировать право даже без утраченного документа — на основании архивных сведений.
Если регистратор установит, что право уже регистрировали, он может использовать данные земельного кадастра, старого Реестра прав собственности или бумажной книги БТИ. А в новой записи просто укажут, что документ утрачен.
Сколько стоит внести право собственности в реестр
И наконец — сколько стоит внести старое право собственности в реестр? Главная цифра этой статьи вам понравится. Ноль гривен.
Закон освобождает от административного сбора тех, кто регистрирует права, возникшие и оформленные ещё до запуска современного реестра, то есть до 2013 года. И то, что запись в новой базе делается впервые, не отменяет эту льготу.
И да, это распространяется также на земельные участки.
Часто задаваемые вопросы
Действительно ли старое свидетельство на квартиру, если её нет в реестре?
Да. Если право собственности возникло до 1 января 2013 года и было оформлено в соответствии с тогдашним законодательством, отсутствие новой записи не отменяет его.
Можно ли оформить наследство на квартиру, которой нет в реестре?
Да, в предусмотренных законом случаях нотариус может сначала зарегистрировать право собственности умершего, а затем оформить наследство.
Что делать, если документы на жильё потерялись?
В зависимости от вида документа можно получить дубликат или воспользоваться архивными сведениями для государственной регистрации права собственности.
Сколько стоит регистрация старого права собственности?
За регистрацию прав, возникших и оформленных до 1 января 2013 года, закон предусматривает освобождение от административного сбора.
Читайте также:
