Правительство готовит новый законопроект о правилах аренды жилья. По мнению чиновников, это поможет вывести рынок аренды из тени и узаконить права арендаторов и владельцев жилья. Сейчас арендодатели отказываются декларировать полученные доходы и платить с них налоги, а арендаторы часто остаются бесправными. Журналист газеты «На пенсии» разбирался, что изменится с принятием законопроекта и на кого это повлияет?
О новых правилах
В Кабмине готовят законопроект, который определит правила для арендаторов и арендодателей. Об этом заявил вице-премьер-министр Геннадий Зубко. Деталей грядущих изменений чиновник не раскрыл. Известно только, что законопроект позволит выписать правила в сфере аренды: что такое съемное жилье, смогут ли арендаторы получить регистрацию, каким образом их можно выселить при нарушении условий договора. Но это еще не вопросы, которые предстоит решить.
По оценкам Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины (Минрегион), сегодня платят налог с аренды жилья только 30% людей. Другие собственники квартир не только не платят налоги, но при этом получают от государства деньги на компенсацию стоимости коммунальных услуг (субсидии) в арендованных квартирах. С этой точки зрения, по мнению законодателей, тоже есть смысл в ужесточении правил сдачи жилья внаем. Какие налоги придется платить, если официально зафиксировать свою «предпринимательскую» деятельность?
Сколько уплывет из кармана?
Вопросы аренды жилья в нашей стране регулирует Гражданский кодекс. Собственник жилья 
и наниматель, по требованию законодательства, должны заключать соглашение (договор) и, соответственно, платить налоги в бюджет в качестве субъекта предпринимательской деятельности. В действующем законодательстве Украины предусмотрено два способа налогообложения доходов от сдачи жилья в аренду.
1. При сдаче в наем по договору арендодатель платит налог на доходы физических лиц. Это значит, что раз в квартал владелец жилья обязан платить 18% налога на прибыль и 1,5% военного сбора от полученного дохода. Декларированию и налогообложению подлежат доходы, полученные от сдачи в аренду не только жилых помещений многоквартирных домов, но и гаражей, дачных домов, приусадебных и других земельных участков. Для примера, если сдать квартиру за 10 тысяч гривен, то 1950 гривен (то есть 19,5%) из них нужно будет заплатить государству.
2. Владелец жилья сдает его в аренду в порядке коммерческой деятельности, которую ведет в статусе физического лица-предпринимателя (ФЛП). В этом случае арендодатель должен зарегистрироваться как частный предприниматель (ЧП) и платить единый налог. Сегодня фиксированная сумма налога для лиц, которые сдают в аренду объекты недвижимости, – 1565,66 гривен в месяц. Нужно только иметь в виду, что регистрация ЧП заберет у будущего предпринимателя немало времени (регистрация в местной администрации, уплата пошлин в банке, регистрация в ГНАУ, регистрация в Пенсионном фонде и так далее). Уплата налога должна осуществляться поквартально в течение десяти дней после завершения очередных трех месяцев.
Из законопроекта пока не ясно, каким образом будет осуществлять контроль за рынком аренды и как будут искать неплательщиков налогов.
Что говорят специалисты?
На данный момент есть два способа легализовать аренду. Подписав договор, владелец жилья должен в налоговой декларации указать доход от сдачи жилья в аренду. Или же риэлтор, который участвовал в сделке, должен подать в своей отчетности информацию о заключенной сделке. Но по факту в подавляющем большинстве случаев договоры никто не регистрирует, а Фискальной службе доход не показывают. Исключение – элитное жилье и предприниматели, которые зарабатывают на сдаче недвижимости в аренду.
Специалисты в сфере недвижимости уверены: если усилить контроль и заставить собственников квартир платить налоги, скорее всего, дополнительные расходы лягут на плечи квартирантов. То есть стоимость аренды вырастет.
– Никто не захочет терять доход. Так, если сейчас квартира может стоить 6000 гривен, то с налогами за такое же жилье квартирантам придется заплатить уже более 7000, – прогнозируют риэлторы.
Вывести рынок из тени хотя бы частично могло бы уменьшение налога. Это решило бы и правовой вопрос в отношениях «арендатор–арендодатель». А без нотариально заверенного договора надеяться на то, что любой спор решит полиция, даже не стоит.
Предлагают строить доходные дома
Мало найдется людей, которые не сталкивались с жилищной проблемой. Молодежь не может ужиться со взрослым поколением или вынуждена уезжать из родного села (города), чтобы иметь возможность учиться и зарабатывать.
В Кабмине уверены, что выход из такой ситуации – строить доходные дома. Это многоэтажные здания, которые изначально будут предназначены под сдачу в аренду.
Привлечь инвесторов к строительству доходных домов Минрегион планирует льготами. Так, земельный участок для строительства и дальнейшей эксплуатации такого дома будут давать бесплатно, а заказчику разрешат не перечислять деньги на развитие инфраструктуры населенного пункта. Как скоро эти планы будут реализованы – покажет время.
Что платят в Европе?
В Испании владельцы недвижимости платят два вида налога: налог на недвижимость и налог на доход от сдачи недвижимости в аренду. Причем нерезиденты (то есть лица, живущие в этой стране, но зарегистрированные в другой) платят налог на доход от сдачи недвижимости в аренду обязательно, даже если не сдают свое жилье третьим лицам.
Во Франции существует налог на проживание. Его ежегодно платят все, кто проживает в доме или квартире по состоянию на 1 января отчетного года. Этот налог одинаково действует как для собственников, так и для арендаторов. Его величина зависит от дохода и состава семьи. Если же владелец сдает недвижимость в аренду, тогда он дополнительно платит налог на доход с аренды.
Галина Полищук
