Новый Гражданский кодекс испугал владельцев жилья: могут ли забрать квартиру (видео)

Ключевые тезисы:

• Устные договорённости не становятся автоматическим доказательством, однако могут учитываться судом при наличии свидетелей, переписки или других подтверждений.
• Арендатор с договором не может получить квартиру по приобретательной давности, однако длительное пользование имуществом без оформленных документов создаёт риски для владельца.
• Лучшая защита недвижимости — письменные договоры, контроль записей в государственном реестре и своевременное документирование любых имущественных отношений.

Скандальный проект нового Гражданского кодекса Украины (законопроект №15150) принят за основу в первом чтении и сейчас находится на стадии подготовки ко второму чтению в Верховной Раде.

Ранее мы рассказывали, что скандальный Гражданский кодекс получил рекордное количество поправок: что дальше.

Документ вызвал очень бурные обсуждения и даже живые протесты. Мы также разбирали этот проект и увидели волну ваших комментариев.

Поэтому сегодня разберём 8 типичных вопросов, которые повторяются снова и снова, ведь людей волнует одно и то же: как не потерять своё имущество.

Устные договорённости

Вопрос 1. Как вообще можно доказать устную договорённость в суде? Любой мошенник может прийти и сказать, что ему что-то обещали?

Да, это абсолютно справедливый вопрос, поскольку является главной проблемой этой нормы. Новый кодекс позволяет учитывать переговоры, которые велись до заключения договора, и предусматривает ответственность человека за то, что он пообещал на словах. Но «учитывать» не означает «автоматически верить».

Чтобы устная договорённость имела вес в суде, необходимы доказательства.

Это могут быть свидетели — желательно не один, а несколько, причём важно, чтобы их показания совпадали.

Это может быть переписка — SMS, сообщения в Viber или Telegram, электронные письма. Записи телефонных разговоров также могут учитываться, если они были сделаны законным способом. Кроме того, суд может принять во внимание любые действия, логически вытекающие из такой предварительной договорённости — например, человек начал строительство или вложил деньги именно после вашей беседы.

Разумеется, голословное «он мне обещал» без каких-либо подтверждений доказательством не является. Суд обязан оценивать совокупность обстоятельств.

Но — и это нужно сказать честно — риск злоупотреблений существует. Именно поэтому эта норма вызывает столько обоснованных возражений.

Вопрос 2. Если нет свидетелей, как судья вообще определит, кто говорит правду?

На этот вопрос нет простого ответа — и именно в этом слабость данной нормы. Суд оценивает доказательства в их совокупности. Если одна сторона говорит «было», другая — «не было», а доказательств нет, суд, как правило, становится на сторону ответчика. Бремя доказывания лежит на том, кто предъявляет претензии, то есть подал иск.

Получается, если вам предъявили претензию, именно истец должен доказать, что между вами существовала какая-либо договорённость, а не вы должны доказывать, что её не было.

Практический вывод прост: фиксируйте любые разговоры об имуществе, деньгах или обязательствах. Хотя бы электронным сообщением после разговора, например: «Как и договорились, подтверждаю — никаких обязательств между нами нет». Это звучит немного странно, но вполне может защитить вас в будущем.

Приобретательная давность

Вопрос 3. Арендатор живёт в моей квартире 10 лет. Может ли он стать собственником?

Короткий ответ — нет, если существует договор аренды.

Приобретательная давность — это механизм для ситуаций, когда человек открыто, добросовестно и непрерывно пользуется имуществом, у которого нет хозяина или собственник неизвестен. Ключевое слово здесь — добросовестно. Это означает, что человек мог не знать, кому принадлежит имущество, заботился о нём, а собственник своим имуществом не интересовался.

Но арендатор, подписавший с вами договор, на 100% знает, что квартира принадлежит вам, а вы так или иначе контролируете её состояние и оплату коммунальных услуг. В такой ситуации арендатор уже не может ссылаться на добросовестность. Поэтому приобретательная давность здесь не применяется.

Другая ситуация — если договора нет, человек живёт годами, оплачивает коммунальные услуги, делает ремонт, а собственник никак не реагирует и не появляется. Вот здесь риск действительно может возникнуть. Именно поэтому договор аренды — обязательный документ, даже если вы разрешаете жить близкому человеку.

Кстати, недавно мы разбирали похожий судебный случай. Оказалось, что существует норма закона, стоящая выше частной собственности. На чью сторону встал суд и почему именно — смотрите здесь.

Вопрос 4. Я пустила переселенцев без договора — они живут уже несколько лет. Что теперь, выселять их?

Это одна из самых распространённых ситуаций, о которых вы нам писали.

• Первое и самое важное: не спешите никого выселять, просто заключите договор проживания сейчас. Он зафиксирует, что человек живёт в вашей квартире или доме с вашего разрешения, а не как самостоятельный пользователь.
• Второе: если люди отказываются подписывать договор — это уже тревожный сигнал. В таком случае стоит направить письменное уведомление — заказным письмом или через нотариуса — где вы подтвердите условия проживания и свои права как собственника.
• Третье: очень важно не прекращать оплачивать налог на недвижимость и коммунальные услуги именно от своего имени. Это дополнительное подтверждение того, что вы являетесь собственником и контролируете имущество.
• И четвёртое — проверьте Реестр вещных прав. Убедитесь, что имущество по-прежнему зарегистрировано на вас и никаких изменений не произошло.

Узуфрукт

Вопрос 5. Что такое узуфрукт простыми словами? Почему он так пугает?

Узуфрукт — это право пользоваться чужим имуществом и получать от него выгоду. Не владеть, не продавать, а жить, сдавать в аренду или, например, собирать урожай с земли. И это право может быть закреплено юридически — даже без вашего согласия, если суд сочтёт, что для этого есть основания.

Простой пример. Пожилой человек разрешил племяннику жить в своём доме. Племянник живёт там годами, ухаживает за домом, возможно, и за самим человеком. После смерти владельца дети наследуют дом и хотят его продать. Но племянник говорит: я имею право здесь жить — и обращается в суд. По новому кодексу у него значительно больше шансов отстоять это право.

Пугает это тем, что собственник формально остаётся собственником, но полноценно распоряжаться имуществом — продать его или выселить человека — становится значительно сложнее.

Вопрос 6. Как не допустить, чтобы кто-то получил узуфрукт на моё имущество?

Чтобы обезопасить себя, есть три правила.

1. Никогда не позволяйте никому пользоваться вашим имуществом без письменного договора. Даже родственникам. Даже на короткий срок. В договоре должно быть чётко указано: человек пользуется вашим имуществом временно, с вашего разрешения и не приобретает на него никаких прав.
2. В договоре прямо прописывайте, что пользователь не приобретает никаких вещных прав на имущество, включая узуфрукт.
3. Если человек уже живёт в вашем доме или квартире, а вы хотите прекратить это проживание, делайте всё официально: направьте уведомление и укажите сроки. Не затягивайте ситуацию на годы и не игнорируйте её. Чем дольше это продолжается, тем сложнее будет решить вопрос.

Приобретательная давность

Вопрос 7. Я уехал за границу. Моя квартира пустует. Могут ли её забрать?

Если квартира стоит пустой и ею никто не пользуется, приобретательная давность к ней не применяется. Для этого необходимо открытое, непрерывное и добросовестное пользование. Пустующая квартира под эти условия не подпадает.

Но существует другой риск — мошенничество через реестр. Подделка документов, незаконная смена собственника. Это происходит и сейчас, независимо от того, примут новый Гражданский кодекс или нет.

Что делать? Регулярно проверяйте изменения в реестре. Если вам сложно делать это самостоятельно, оставьте доверенное лицо в Украине, оформите на него доверенность и попросите время от времени проверять состояние имущества. И, конечно, не стоит оставлять квартиру без какого-либо контроля на годы.

Вопрос 8. Я плачу налог на недвижимость. Этого достаточно, чтобы защитить своё имущество?

Уплата налогов — хороший дополнительный аргумент в вашу пользу в суде. Но сама по себе она не является абсолютной защитой.

Право собственности подтверждается записью в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Именно реестр является главным доказательством. Если там указано ваше имя — имущество бесспорно принадлежит вам. Если кто-то попытается незаконно изменить эту запись, уплата вами налогов станет одним из доказательств того, что вы являетесь настоящим собственником и активно пользуетесь своим имуществом.

Поэтому платите налоги, сохраняйте квитанции и параллельно следите за реестром.

Новый Гражданский кодекс ещё не принят. Именно поэтому мы говорим об этом сейчас — пока есть время. Чтобы самые опасные нормы не были приняты незаметно. Но когда всё будет окончательно утверждено, вы уже будете знать, что делать и как защитить себя.

Больше — в нашем новом видео.

Читайте также:

• Пенсионный фонд затягивает выплаты долгов по решениям судов: как ускорить получение денег (видео)
• Мигранты повлияют на пенсии украинцев: что изменится (видео)