Помощь за жилье. Что выбрать: договор пожизненного содержания или наследственный договор?

Достигая пенсионного возраста, никто не застрахован от одинокой старости, когда некому позаботиться или, как говорится, подать стакан воды. В таком случае можно заключить договор пожизненного содержания или наследственный договор. Наверняка, вы слышали о таких договорах, а чем они отличаются — предлагаем разобраться вместе.

    

Что надо прописать в договоре?

Согласно статье 744 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ), по договору пожизненного содержания одна сторона (отчуждатель, то есть тот, кто переписывает свое имущество) передает второй стороне (приобретателю, то есть тому, кто осуществляет уход) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое или движимое имущество, имеющее значительную ценность. Взамен приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно. Пожизненным содержанием может быть материальное обеспечение, (например, обеспечение жильем, одеждой, питанием, лекарствами), оплата коммунальных услуг и тому подобное, а также все виды ухода, в частности, попечительство, оказание необходимой помощи или услуг. Например, услуги горничной, медицинского работника и другие. Заключая такой договор, важно конкретизировать объем материального обеспечения или виды услуг, поскольку, отсутствие конкретики может привести к недоразумениям при исполнении договора.

По договору пожизненного содержания на приобретателя налагается обязанность обеспечить отчуждателя жильем.  Поэтому при заключении договора необходимо отметить, где будет проживать отчуждатель. Если на “старой” жилплощади, то в договоре должна быть указана та часть помещения, в которой отчуждатель  имеет право проживать. Если приобретатель, как собственник переданого ему недвижимого имущества, тоже имеет право владеть и пользоваться таким имуществом, то целесообразно более детально описать в договоре обязанности по расходам на содержание, эксплуатацию и ремонт такого имущества между пользователями.

В наследственном договоре условия похожи. Суть его состоит в том, что одна сторона (приобретатель) обязуется исполнить распоряжение другой стороны (отчуждателя) и в случае его смерти приобретает право собственности на имущество отчуждателя. Под распоряжением отчуждателя подразумеваются конкретные действия, которые должен выполнить приобретатель (например, ежемесячное предоставление материального обеспечения). Очень важно, чтобы такие действия были указаны в договоре (в противном случае приобретатель может не выполнить условия договора). При этом, согласно статье 1305 ГКУ, приобретателя по наследственному договору можно обязать совершать определенные действия и неимущественного характера. Например, регулярно проведывать отчуждателя, организовывать прогулки и т.д.

    

Кто может заключить договор?

В договоре пожизненного содержания отчуждателем (как правило, им является лицо, нуждающееся в уходе) может быть физическое лицо независимо от его возраста и состояния здоровья. Приобретателем (тот, на кого переписывают имущество) в договоре пожизненного содержания может быть совершеннолетнее дееспособное физическое лицо или юридическое лицо (фирма, организация и т.д.). Не забывайте о том, что, согласно закону, договор пожизненного содержания может быть заключен отчуждателем в пользу третьего лица. Это значит, что вы переписываете имущество на одного человека, а ухаживать за вами будет другой человек.

В наследственном договоре отчуждателем могут быть супруги, один из супругов или другое лицо, а приобретателем, также как и в договоре пожизненного содержания, физическое или юридическое лицо. Однако стоит обратить внимание на то, что в наследственном договоре речь о дееспособности физического лица не идет.

Если говорить о супругах, которые владеют недвижимым имуществом на праве общей совместной собственности, то они могут вместе заключить договор пожизненного содержания. В таком случае, уход будет осуществляться за обоими, а их совместно нажитое недвижимое имущество, соответственно, получит приобретатель.

Если какой-либо из рассматриваемых договоров заключает один из супругов, то второй должнен дать письменное согласие на заключение такого договора, в котором указывается кому персонально (ФИО или наименование юридического лица) он соглашается передать в собсвенность по договору совместно нажитое имущество, цену продажи и другие условия.

Бывают случаи, когда имущество (например, квартира, дом и т.д.) было приобретено в браке, но оформлено на одного из супругов, то есть в правоустанавливающем документе указан один собственник, например — супруга. Этот факт не означает, что супруг не должен давать письменное согласие на заключение договора пожизненного содержания или наследственного договора, поскольку все имущество, приобретенное в браке является общей совместной собственностью супругов. Если факт совместного приобретения утаят, впоследствии договор может буть признан недействительным в судебном порядке.

Помните! Расторжение брака (без раздела имущества) не прекращает права общей совместной собственности на имущество, приобретенного во время брака.

    

Когда приобретатель станет собственником жилья?

Что касается момента возникновения права собственности на имущество, то у каждого вида договора есть свои нюансы. А именно, по договору пожизненного содержания приобретатель становится собственником имущества с момента нотариального удостоверения договора и его государственной регистрации.

Однако несмотря на то, что приобретатель практически сразу становится собственником вашего имущества после заключения договора, нотариус накладывает на него запрет на отчуждение, в частности — если речь идет о жилом доме, квартире или другом недвижимом имуществе. Не забывайте, что основной целью договора пожизненного содержания является предоставление содержания (обеспечения, ухода), а не отчуждение имущества. Поэтому даже если приобретатель по какой-либо причине не осуществил надлежащую регистрацию договора и, соответственно, не приобрел право собственности на имущество, он не освобождается от обязанности предоставлять пожизненное содержание отчуждателю (иждивенцу) по договору.

При заключении наследственного договора приобретатель может стать собственником имущества только после смерти отчуждателя. В этом случае нотариус тоже устанавливает запрет на имущество, то есть продать или подарить его отчуждатель уже не сможет.

Важным моментом  наследственного договора является также то, что отчуждатель имеет право назначить лицо, которое будет осуществлять контроль за выполнением наследственного договора после его смерти. Однако законодательно порядок назначения такого лица не определен. По этой причине в будущем могут возникнуть конфликтные ситуации, касающиеся полномочий такого лица по контролю за выполнением наследственного договора.

   

Как расторгнуть договор?

В практике неоднократно возникают ситуации, когда тот, кто ухаживает, недобросовестно исполняет свои обязанности, поэтому отчуждатель желает расторгнуть договор. Этот момент является очень щепетильным, поскольку расторгнуть договор не по обоюдному согласию не так-то просто. 

Так, согласно закону, договор пожизненного содержания может быть расторгнут только по решению суда, а именно:

по требованию отчуждателя или третьего лица, в пользу которого он был заключен,
в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения приобретателем своих обязанностей,
по требованию приобретателя.

Наследственный договор также может быть расторгнут судом по требованию отчуждателя, если приобретатель не выполняет его распоряжения или, наоборот, и по требованию приобретателя, если он не может выполнить распоряжения отчуждателя.

Еще раз важно отметить, что расторгнуть договор по причине невыполнения или ненадлежащего выполнения приобретателем своих обязанностей нелегко, поскольку вам необходимо предоставить суду доказательства ненадлежащего исполнения обязательств. Просто со слов отчуждателя суд на такое решение пойдет неохотно, поэтому внимательно выбирайте лиц, которые предлагают вам услуги по содержанию, иначе вы рискуете оказаться в конфликтной (спорной) ситуации.

---

Три факта о наследственном договоре

1. Отчуждатель не может распорядиться имуществом, которое является предметом наследственного договора, на случай смерти (например, составить завещание на это же имущество).
2. Имущество, которое является предметом наследственного договора, не включается в состав наследства.
3. На имущество, которое является предметом наследственного договора, после смерти отчуждателя не могут претендовать лица, которые имеют право на обязательную долю в наследстве.

Екатерина Босак