В ноябре прошлого года на страницах нашей газеты мы уже поднимали вопрос о плачевном состоянии хрущевок — панельных пятиэтажных домов, срок эксплуатации которых заканчивается. Сейчас разрабатываются изменения к Закону Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда», поэтому мы решили вернуться к этой теме. Что же делать со старыми домами?
Почему закон не работает?
Над этим вопросом ломают голову политики, чиновники, строители и архитекторы. Увы, ответ пока не найден. Но делать что-то надо, причем безотлагательно. Особенно плачевной выглядит ситуация с так называемыми «хрущевками» — панельными пятиэтажками, которые массово возводились в СССР с целью решения жилищной проблемы. Первоначально предполагалось, что они прослужат 25 лет. Позже срок их эксплуатации продлили до 60 лет. Пик застройки таким жильем в Украине приходится на 1955-1970 года. Значит, срок «годности» многих хрущевок закончился или закончится в течение 10 ближайших лет. После этого они могут превратиться в трущобы.
Проблема, как говорится, налицо. Над ее разрешением думают не первый год. Еще в 2006-м был принят Закон «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда». А Кабинет Министров даже утвердил список домов общей площадью более 5 млн. квадратных метров, которые намеревались снести, а на их месте построить новые дома более высокой этажности. В них должны были переселить жителей хрущевок. Количество квартир в таком доме, естественно, увеличивается. За счет этого инвестор окупает затраты на строительство путем продажи дополнительных метров жилья, появившихся в новой многоэтажке. Но ничего этого сделано не было.
Закон полноценно так и не заработал. И причин тому несколько.
Во-первых, законом предусмотрено, что для проведения реконструкции в старом доме 
необходимо получить разрешение от всех владельцев квартир. Добиться этого затруднительно в силу различных причин. Кто-то провел в своем жилье капитальный ремонт, вложил в него много денег. Другие прожили в квартире много лет, каждый угол в ней им дорог, и людям просто жалко расставаться со своей «однушкой», «двушкой» или «трешкой».
Во-вторых, в нормативном акте в должной степени не согласованы интересы инвестора, жильцов и местных властей. В частности, ответственность за расселение жильцов во время реконструкции возлагается на застройщика, но не указывается, кто конкретно принимает решение об отселении и какие виды компенсаций предусмотрены владельцам квартир.
В-третьих, в Законе Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда» речь идет только о пятиэтажках. А как проводить реконструкцию целого квартала в случае, если в нем, например, всего несколько хрущевок? С другой стороны, что тогда делать их жителям? Жить в аварийном жилье в ожидании того, когда в таком же состоянии окажутся соседние девятиэтажки?
Что надо изменить?
Выходит, что в Закон нужно вносить изменения. Об этом заявил и заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Лев Парцхаладзе. По его словам, подобный законопроект скоро появится и станет доступен гражданам, которые смогут принять участие в его общественном обсуждении. Презентация его основных положений с участием строителей, архитекторов и представителей СМИ недавно состоялась в Министерстве регионального строительства. Что предлагается?
- Установить, что для проведения реконструкции достаточно получить согласие не всех владельцев квартир в доме, а большинства.
- Принять Государственную жилищную программу и на законодательном уровне установить ответственность государственных, местных органов власти и компаний-застройщиков за реконструкцию. В частности, это касается отселения жильцов устаревшего дома и механизма компенсации им за жилье с учетом переезда на новое место.
- Определить право собственности на землю, на которой стоят дома. Ведь сейчас у нас квартиры в доме принадлежат их владельцам, а земля – местным органам власти. Не установлены и границы земельных участков.
- Закрепить, что работы по реконструкции домов можно проводить не только в пятиэтажках, а и в домах большей этажности. Правда, срок эксплуатации многих домов составляет 150 лет. По мнению представителей Строительной палаты Украины, в таком случае необходимо провести тщательную инвентаризацию всего жилья. И если, независимо от года строительства, та же сталинка или чешка не соответствует современным требованиям эксплуатации, то можно задуматься и об их реконструкции.
Кто заплатит за реконструкцию?
Еще раз отметим, что о реконструкции устаревшего жилья в Украине говорят давно. Однако 
дальше разговоров дело не идет. У государства на это нет денег, а инвесторы пока не видят смысла в этом. И на государственном, и на местном уровнях в нашей стране просто отсутствует конкретная программа работы в этом направлении. Хотя в том же Киеве насчитывается свыше трех тысяч устаревших пятиэтажек, что составляет 25% от всего жилого фонда столицы.
Не следует также забывать, что в Украине свыше 90% квартир приватизированы. Получается, что при проведении реконструкции дома, его жильцы тоже должны вкладывать в это деньги? Жилье же частное. И станет ли застройщик за свой счет улучшать жилищные условия собственника квартиры?
Зарубежный опыт: сносить или модернизировать?
Примером проведения реконструкции хрущевок может послужить опыт Германии. Начиная с 1990 года там действует государственная программа реконструкции и модернизации панельного жилищного фонда. В связи с тем, что все вопросы по реконструкции решал собственник, мероприятия и их результаты были совершенно разными. Где-то улучшали только энергетические показатели дома, а где-то проводили глобальную реконструкцию целых кварталов. В перечень проводимых работ входили ремонт крыш и бетонных конструкций, теплоизоляция, модернизация коммуникаций, установка отопительных систем с индивидуальными счетчиками.
Всего в бывшей ГДР реконструировали 2 млн. 180 тысяч квартир. Причем все работы по реконструкции были проведены без отселения жильцов. А стоимость модернизации домов составила около 30% от стоимости вновь возводимого жилья.
В Москве массовое расселение и снос панельных домов был начат еще в 1990-х годах. В рамках этой программы до конца 2010 года было снесено свыше 1600 пятиэтажек, а переселение жильцов в новые дома проводилось за счет компаний-застройщиков.
1 августа этого года правительство Москвы вновь вернулось к этой проблеме и приняло Программу реновации «хрущевок» на ближайшие годы. Согласно ей, должны снести свыше пяти тысяч ветхих домов общей площадью порядка 16 млн. квадратных метров, построенных в 1957-1968 годах, и на освободившейся территории начать строительство новых многоэтажек. Программа рассчитана на 15 лет. Ее реализация должна начаться в следующем году. При этом жителей снесенных «хрущевок» будут расселять в пределах своего квартала.
В Украине половина жилфонда устарела
По официальной информации Минрегиона Украины, по состоянию на конец 2017 года жилой фонд в Украине составляет более 977 млн. квадратных метров. Из них 500 млн. квадратных метров — это устаревшее жилье. А 75 млн. квадратных метров жилья находится в аварийном состоянии.
Какой ресурс у наших домов?
Сергей Задорожный
