5 вопросов об ОСМД

С 1 июля вступает в силу закон, согласно которому ЖКСы будут ликвидированы, а многоквартирным домам, не успевшим создать ОСМД (объединение собственников многоквартирного дома) до этого момента, будет назначена управляющая компания. У жильцов многоквартирных домов осталось чуть больше месяца на то, чтобы объединиться, выбрать председателя дома, подготовить необходимые документы, зарегистрировать юридическое лицо и начать управлять самостоятельно своим домом.

Вопрос первый: Зачем создавать ОСМД?

Сегодня жильцы многоквартирных домов оказались в ситуации, когда все квартиры в доме приватизированы (являются собственностью жильцов), а места общего пользования (подъезды, чердаки и подвалы и придомовая территория) все еще находятся на балансе государства или города и жильцы не могут распоряжаться ими на свое усмотрение. Из-за этого возникают многочисленные конфликты по поводу размещения во дворе наливаек и парковок, а также использования подвальных помещений коммерческими структурами. Решения, идущие вразрез с желанием жильцов дома, принимаются балансодержателем (ЖКСом или ЖЭКом), а значит и деньги поступают в городской бюджет, как и оплачиваемая жильцами квартплата.

Однако какими бы ни были тарифы и сколько бы помещений ЖКС не сдавал в аренду, более благоустроенной территория вокруг домов не становится, старые коммуникации десятилетиями не обновляются. Происходит это в том числе и потому, что жильцам приходится содержать раздутый штат ЖКСов, а заодно и чиновников, отвечающих за коммунальный сектор.

Создание ОСМД автоматически переводит все места общего пользования в совместную собственность жильцов. Теперь уже не ЖКС, а люди могут распоряжаются подвалами и чердаками, сдавать в аренду придомовую территорию, а полученные деньги направлять на благоустройство дома. Кроме того, размер квартплаты тоже устанавливают жильцы. Они же выбирают, какие именно услуги по содержанию дома им нужны, а также кто их будет оказывать.

То есть, создание ОСМД позволяет жильцам распоряжаться финансами и направлять их на первоочередные нужды без посредников в лице обслуживающих компаний.

Вопрос второй: Что будет, если не создать ОСМД до 1 июля?

Если в доме не будет создано объединение совладельцев, по решению городского совета жильцам будет назначен управляющая компания, которая возьмет дом на баланс и будет либо покупать услуги по его содержанию у других фирм, либо предоставлять их самостоятельно. Вполне возможно, что это будет тот же ЖКС, сменивший вывеску, но с теми же работниками, инвентарем и уровнем сервиса. А вот размер квартплаты, вероятнее всего, вырастет и будет зависеть от аппетитов управляющей компании, а также цен на рынке услуг. Повлиять на перечень предоставляемых услуг и их стоимость жильцы не смогут, а отказаться от управляющей компании будет очень сложно.

Кстати, ранее мы уже рассказывали более подробно о том, что будет  с ЖЭКами, если жильцы не создадут ОСМД.

Вопрос третий: Как быть, если дом в аварийном состоянии?

Когда закон об ОСМД был принят, он содержал норму о том, что ЖКС перед передачей дома на баланс ОСМД должен выполнить все свои обязательства по его ремонту и благоустройству. Вскоре эту норму ликвидировали, однако это не значит, что повлиять на коммунальщиков никак нельзя. Но теперь это будет зависеть от желания и активности жильцов.

Чтобы в дальнейшем застраховать себя от претензий различных инспекций, нужно успеть составить два документа до того, как ЖКС ликвидируют (до 1 июля 2016 года):

• дефектный акт (фиксирует дефекты объекта или отдельных конструктивных элементов);
• акт-претензию (подтверждает, что поставщик услуг выполнял свои обязанности не надлежащим образом).

Имея на руках эти бумаги, в будущем можно рассчитывать на компенсацию или привлечение к ответственности должностного лица, допустившего нарушения.

Не стоит также забывать и о том, что создав ОСМД вы не останетесь без финансовой поддержки государства. В Украине, например, уже действуют программы кредитования и компенсации кредитов для ОСМД. Кроме того, государство также начало выделять деньги на оформление технической документации на дома, а также финансировать ремонт лифтов и установку приборов учета тепла.

Еще один вариант сэкономить средства (наиболее удобный для домов советской и дореволюционной постройки) — это создание ассоциаций ОСМД. В этом случае выбирается один председатель и бухгалтер на несколько домов, что сразу же сокращает расходы, а средства собираются на общий счет и направляются на первоочередные потребности. То есть реализовать дорогостоящие проекты можно будет быстрее.

Вопрос четвертый: Что будет с долгами жильцов перед ЖКСом?

Автоматически на счета ОСМД они не перейдут. В случае, если ОСМД уже зарегистрировано — все финансовые отношения между ЖКСом и жильцом будут аннулированы в момент ликвидации ЖКСа, если коммунальщики не успеют до этого подать иск в суд о взыскании долга.

Однако по мнению экспертов, благодаря активности и настойчивости жильцов, опять же, можно застраховать себя от судебных разбирательств. Юристы считаю, что долг ЖКСов перед жильцами (а именно не проведенные капитальные ремонты, не обновленные коммуникации, неблагоустроенная придомовая территория) намного превышает задолженности людей по СДПТ. Поэтому, если жильцы начнут массово предъявлять претензии ЖКСам в судебном порядке (а зарегистрированным юридическим лицам, которым является ОСМД, это сделать достаточно просто), коммунальщикам будет выгоднее просто отказаться от своих претензий к жильцам, чем выполнять все свои обязательства за годы бездействия.

Вопрос пятый: Сохранятся ли льготы и субсидии для членов ОСМД?

Все льготы по оплате СДПТ для членов ОСМД сохраняются. Изменится лишь процедура их оформления. Если ранее данные о льготниках в управление соцзащиты предоставляли ЖКСы, то теперь делать это ежемесячно до 25 числа придется председателю или бухгалтеру ОСМД.

То же самое касается субсидий ― изменение статуса дома никак не повлияет на решение об их назначении. Поэтому страхи о «финансовой кабале», которая наступит для жильцов после создания ОСМД в большинстве своем надуманные и играют на руку будущим коммерческим управителям.

Более подробную информацию вы можете прочитать на сайте «Одесская жизнь».