Ключевые тезисы
- Отсутствие записи о квартире в украинском реестре не означает утрату права собственности, если оно было надлежащим образом оформлено ранее.
- Регистрация права собственности и получение компенсации за разрушенное жилье — две разные процедуры.
- Компенсация по программе «єВідновлення» имеет ограничения, связанные с датой разрушения и нахождением жилья на оккупированной территории.
- Собственники квартир, к которым потеряли доступ после 24 февраля 2022 года, могут подать заявление в международный Реестр ущерба по категории А3.6.
Сегодня у нас болезненная тема. Жилье, которое осталось на оккупированной территории — в Донецке, Луганске или Крыму. Поводом для этой статьи стал комментарий под нашим видео. Женщина выехала из Донецка в 2014 году и уже 12 лет добивается того, чтобы ее жилье внесли в реестр. Каждый раз она слышит одно и то же: нет доступа к реестрам Донецка. А в самом Донецке ее квартиру уже отдали военным.
К сожалению, такая ситуация довольно типична. И вопрос у всех один: что вообще можно сделать с жильем, которое осталось в оккупации?
Ответ есть. Просто он не всегда там, где его ищут.
Читайте также: Ни продать, ни подарить: без какого документа сделки с недвижимостью в Украине невозможны
Компенсация за жилье в Донецке: почему могут отказать
Сначала разделим два вопроса. Внесение права собственности в украинский реестр — это одна процедура.
Получение компенсации за поврежденное или уничтоженное жилье — совершенно другая. И ограничения при выплате компенсации сами по себе не означают, что вашу собственность нельзя зарегистрировать.
Государственная компенсация за разрушенное жилье предусмотрена Законом «О компенсации за повреждение и уничтожение отдельных категорий объектов недвижимого имущества в результате боевых действий». Именно на его основании работает программа «єВідновлення».
И в преамбуле этого закона есть два ограничения, из-за которых обычно и отказывают в компенсации.
- Первое — по дате. Закон определяет принципы компенсации за ущерб, причиненный — обратите внимание — с момента объявления военного положения, то есть с 24 февраля 2022 года.
- Второе — по месту нахождения недвижимости. В части компенсации закон не распространяется на недвижимость, которая на тот же день уже находилась на временно оккупированной территории Украины.
Это означает следующее. Чтобы получить компенсацию по программе, ваш дом должен соответствовать обоим критериям — и по дате, и по адресу. Если жилье разрушили до 24 февраля 2022 года или на тот момент оно уже находилось на временно оккупированной территории, компенсация, к сожалению, не предусмотрена.
Важна не дата вашего выезда, а то, когда жилье было повреждено или уничтожено и находилось ли оно на оккупированной территории по состоянию на 24 февраля 2022 года. Например, для жилья в Донецке территориальное ограничение действует независимо от того, когда вы уехали.
И поэтому даже безупречно доказанное право собственности не поможет получить такую компенсацию.
Непонятно только одно — почему государство приняло именно такое решение. Неужели те, кто уехал в 2014 году, покупали квартиры за другие деньги или как-то иначе копили на них половину жизни? Ведь это такие же украинские территории, и разрушала их та же армия. Разница лишь в дате, которую вписали в закон.
Но пока это норма закона. Заявлением в местную администрацию ее не изменить. А вот через суд шанс есть, и люди уже обращаются.
4 июня 2026 года в Конституционный Суд Украины была подана жалоба. Ее автор оспаривает именно эти два абзаца и утверждает, что они ставят людей в неравное положение.
Заявитель ссылается на статью 24 Конституции о равенстве граждан, статью 41 о праве собственности и статью 47 о праве на жилье.
Окончательного решения на сегодняшний день еще нет. Само рассмотрение дела ничего не отменяет и автоматически не открывает возможность получать компенсацию. Но будем надеяться, что чем больше будет таких дел, тем быстрее ограничения отменят.
Право собственности на квартиру в оккупации: почему оно не исчезает без записи в реестре
Теперь главное.
В комментариях люди пишут примерно так: у меня отобрали квартиру. Понятно, откуда возникает такое ощущение. Но юридически произошло не это.
Ваше право собственности на жилье в оккупации не прекращается из-за того, что о нем нет записи в украинском реестре. Если квартира была надлежащим образом оформлена на вас в момент ее приобретения, то по украинскому законодательству она по-прежнему ваша.
В этом и заключается главное недоразумение.
Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество в современном виде работает с 1 января 2013 года. Все, что оформляли раньше, хранилось в бумажных книгах бюро технической инвентаризации — тех самых БТИ. Разумеется, донецкое БТИ осталось на оккупированной территории. Поэтому соответствующих записей в украинском реестре нет.
Но закон признает права, возникшие ранее, если они были надлежащим образом оформлены по правилам того времени.
То есть отсутствие записи в реестре не означает отсутствия права собственности.
Вы потеряли не свое имущество, а возможность быстро доказать, что оно принадлежит вам. И, как понимаете, это совершенно разные вещи.
Квартира цела, но доступа к ней нет: куда подавать заявление
Самая распространенная ситуация. Дом стоит, квартира, насколько вам известно, цела, но понятно, что поехать туда вы не можете.
В этом случае работает международный Реестр ущерба для Украины — RD4U (Register of Damage for Ukraine). Денег он не выплачивает, но фиксирует ваше заявление и доказательства для будущего возмещения ущерба. Заявления в реестр подаются через портал «Дія».
Для такой ситуации предусмотрена отдельная категория — А3.6: потеря доступа или контроля над недвижимым имуществом на временно оккупированных территориях. И хорошая новость — доказывать, что жилье разрушено, в этом случае не нужно.
Но есть одно условие, и скажу прямо: от него зависит результат. Потеря доступа или контроля должна быть связана с полномасштабным вторжением, то есть с событиями после 24 февраля 2022 года.
Сам по себе выезд, например, из Донецка в 2014 году не доказывает наличия такой связи. В разъяснениях Реестра есть прямой ответ на случай, когда человек оставил имущество в оккупации еще в 2014 году, затем имел к нему определенный доступ, а после полномасштабного вторжения доступ исчез или стал возможен только через российские власти. В такой ситуации заявление подать можно.
Поэтому в заявлении лучше описывать не столько события 2014 года, сколько то, что изменилось в вашем доступе к квартире после февраля 2022 года.
Приведите полную хронологию: когда вы уехали, какой доступ или контроль сохранялся и что изменилось после 24 февраля 2022 года. Если новых обстоятельств не было, не нужно ничего придумывать.
Разрушенное жилье на оккупированной территории: что делать, если нет доказательств
Вторая ситуация. Вам написали знакомые, что вашего дома больше нет. А подтвердить это вам нечем.
- Первое — не выдавайте слухи за установленный факт разрушения. Это может навредить вашему же заявлению.
- Второе — для обращения в Реестр ущерба необязательно иметь доказательства разрушения.
В той же категории А3.6 можно подать заявление о недоступном имуществе, даже если подтверждений его физического уничтожения нет. Добросовестно опишите то, что вам известно, и укажите, откуда вы получили эту информацию.
Если же доказательства есть — фотографии, видео, публикации, — обратите внимание на категорию А3.1. Она касается повреждения или уничтожения жилой недвижимости.
Обязательно собирайте и сохраняйте не только фотографии, но и ссылки на публикации, даты и пояснения, по каким признакам вы узнали именно свой дом.
В квартире живут чужие люди: потеряно ли право собственности
Еще одна ситуация, которая вызывает особенно сильное беспокойство. В вашу квартиру заселились посторонние. Ее передали военным или даже переоформили по российским документам.
Согласно украинскому законодательству, несмотря на все это, ваше законно приобретенное право собственности сохраняется. Любые решения незаконной власти и сделки, заключенные с нарушением украинского законодательства, не создают законного перехода права собственности.
Утеряны документы на квартиру: как доказать право собственности, если архив БТИ находится в оккупации
Но вернемся к вопросу, с которым к нам обратилась наша зрительница: как доказать право собственности, если архив БТИ находится на оккупированной территории?
Это самая сложная ситуация и одновременно та, в которой есть конкретный положительный пример.
Начинайте не с суда. Сначала поищите документ, подтверждающий, что квартира принадлежит вам.
Прежде всего это:
- свидетельство о праве собственности на жилье, если вы приватизировали квартиру;
- договор купли-продажи, дарения или мены;
- либо свидетельство о праве на наследство.
Вместе с ними пригодится технический паспорт с данными БТИ, если он сохранился. Он может помочь идентифицировать квартиру и подтвердить обстоятельства дела.
Если вы потеряли оригинал, попробуйте найти дубликат.
Выясните, где хранится экземпляр документа:
- у нотариуса, который его удостоверил;
- или в государственном нотариальном архиве.
Если экземпляр сохранился и доступен, можно получить дубликат.
И обязательно просите письменный ответ на каждое обращение. Даже отказ — это документ, который вам может понадобиться.
Если подтвердить право собственности во внесудебном порядке не удается, можно воспользоваться статьей 392 Гражданского кодекса Украины. Она дает право обратиться в суд с иском о признании права собственности, в частности в случае утраты документа.
Часто задаваемые вопросы о жилье в оккупации
-
Можно ли потерять квартиру, если ее нет в украинском реестре?
Нет. Если право собственности было надлежащим образом оформлено ранее, отсутствие записи в реестре не отменяет его.
-
Можно ли получить компенсацию за квартиру в Донецке?
По общим правилам программы «єВідновлення» компенсация не предусмотрена для жилья, которое уже находилось на оккупированной территории по состоянию на 24 февраля 2022 года.
-
Можно ли подать заявление в Реестр ущерба, если квартира цела, но доступа к ней нет?
Да, по категории А3.6, если потеря доступа или контроля связана с полномасштабным вторжением.
-
Что делать, если документы на квартиру остались в оккупированном БТИ?
Искать правоустанавливающие документы у нотариуса или в государственном нотариальном архиве. Если восстановить их не удается, можно обратиться в суд.
-
Могут ли отобрать квартиру, если в ней поселили военных или других людей?
Согласно украинскому законодательству, незаконное заселение или переоформление жилья оккупационными властями не прекращает законно приобретенное право собственности.
Больше — в нашем новом видео.
Читайте также:
- Технический паспорт недвижимости в 2026 году: почему старый документ больше не работает (видео)
- Недвижимость до 2013-го: кому нужно зарегистрировать право собственности, чтобы не потерять жилье (видео)
