С 1 мая в Украине вступил в силу Закон «Об урегулировании вопросов в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг». Документ сложный, вносящий множество изменений в систему ЖКУ. Какие новшества ждут украинцев, «Одесской жизни» помог разобраться президент Ассоциации инновационного развития домохозяйств Станислав Драганов.
О независимых ОСМД и «новых» ЖКС
Сегодня жилой фонд в Украине управляется по-разному. Часть домов — ЖКСами, то есть коммунальными предприятиями, часть — частными управляющими компаниями. А некоторые жители создали Организации совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) и управляют своей собственностью фактически сами.
Согласно новому закону, для многоквартирных домов, где ОСМД создать не успели, орган местного самоуправления обязан объявить и провести конкурсы по выбору для них управляющих компаний.
— Правда, провести их сегодня физически невозможно, — отметил Станислав Драганов. — Конечный срок проведения конкурсов — 1 мая 2021 года. Но, хотя закон был принят еще в декабре 2020-го, президент подписал его только 29 апреля.
Задача управляющей компании — содержание дома, обеспечение функционирования внутридомовых инженерных сетей, заключение договоров на оказание коммунальных услуг — в том числе, на техническое обслуживание внутридомовых систем газоснабжения с оператором газораспределительной системы.
И все это будет включено в стоимость обслуживания многоквартирного дома.
К тому же — придется оплачивать тариф услуги по его управлению. Определяться он будет на уровне цены, предложенной победителем конкурса.
— И это вроде бы должно повысить конкуренцию на рынке управленческих услуг и, соответственно, снизить на них цены. Но практика свидетельствует, что подобные конкурсы проводятся с нарушениями, — подчеркнул эксперт. — Лоты создаются без полной информации о характеристиках домов, а участие в них принимают и, как правило, выигрывают старые ЖКСы.
Так что муниципальные власти, вероятно, по-прежнему будут контролировать сферу коммунальных услуг Одессы.
Что будет с жилищно-строительными кооперативами (ЖСК)?
Обязательств относительно проведения конкурсов в домах, которые к ЖКСам не относятся, формально нет. То есть управленческие функции председателям кооперативов сохраняют по умолчанию?
— Законодатели продолжают избегать вопроса об участии ЖСК и прочих кооперативных юридических форм в процессе реформирования жилищной сферы. Нет для ЖСК — в отличие от ОСМД — и государственной программы поддержки, — рассказал Станислав Драганов. — Статья 5 Закона Украины «Об ОСМД» предусматривает создание объединения совладельцев через реорганизацию кооператива. Но на практике такая реорганизация идет очень медленно. Одна из причин — внесение изменений в Закон Украины «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований». Учитывая его требования, сегодня реорганизовать ЖСК оказывается труднее, чем — отдельными процессами — сначала ликвидировать кооператив, а затем создать ОСМД. Но эффективной такая реорганизация будет только в случае продолжения ведения дома на прежних условиях.
Кому достанется придомовая территория?
До 31 декабря 2021 года органы государственной власти и местного самоуправления должны обеспечить формирование земельных участков под жилыми домами путем определения их границ. Согласно документу, принадлежать они будут совладельцам. Но каким образом реально собираются передать землю собственникам квартир, в законе четко не прописано и, по большому счету, пока не понятно.
— Каждому выделить участок и привязать его к квартире? Тогда на собраниях ОСМД совладельцы голосовать уже будут не только площадью квартиры, но и площадью земли? К тому же возникает вопрос, можно ли будет отдельно от квартиры продать участок? И каким документом привязка к участку будет оформлена? И таких вопросов еще много. Поэтому единственным их решением может стать внесение в законодательство термина «придомовая территория» и закрепление ее за ОСМД как представительным органом совладельцев, — считает Станислав Драганов. — Но опять возникает проблема: в случае ликвидации ОСМД — что произойдет с придомовой территорией?
Кто ответит за мусор?
Сегодня и земля под домами, и придомовая территория относятся к собственности местных советов. Вместе с тем жители убирают ее за собственный счет, включая в сметы ОСМД. А там, где они не созданы, ЖКСы свои тарифы на уборку территории с жильцами не согласовывают.
И хотя процедура передачи земли ОСМД еще толком не установлена, тем не менее в новом законе пытаются прописать тариф на ее уборку.
Так, с 1 января 2023 года, согласно документу, придомовую территорию убирают, только если, по данным Государственного земельного кадастра, она находится в собственности совладельцев многоквартирного дома. Притом исключительно по согласованию жителей с органами местного самоуправления границ и площади территории, которую они согласны содержать.
— Новое законодательство введет обязательство устанавливать тариф на уборку исключительно по согласованию с жильцами. Вопрос, как его получить в многоквартирном доме, где люди до сих пор не смогли провести никаких собраний?! — не представляет Драганов. — Протоколы снова будут «создавать» ЖКСы?
Договор публичный — без подписи сторон
Сегодня в Украине существуют три типа договорных отношений с поставщиками жилищно-коммунальных услуг: индивидуальный; коллективный; договор с ОСМД как коллективным потребителем. И, согласно закону, если совладельцы многоквартирных домов до сих пор не выбрали коллективный, то с ними одномоментно будут заключены индивидуальные публичные договоры. Такие договорные отношения не требуют подписи сторон. Они считаются автоматически заключенным, если потребитель оплачивает выставленный на условиях этого документа счет. Это касается предоставления услуг по поставке тепловой энергии, снабжению горячей водой, централизованному водоснабжению, водоотведению, обращению с бытовыми отходами. Исключение составляют лишь газо- и электроснабжение.
Но если кому-то условия договора не понравятся, подчеркнул Драганов, он может добиваться заключения новых договорных отношений — на более выгодных для себя условиях. Насколько это реально — покажет жизнь.
Что придется оплачивать и кто поставит счетчик?
Индивидуальный договор предусматривает, что потребителю придется оплачивать поставку услуги (тариф), абонентское обслуживание, обслуживание и текущий ремонт внутридомовых систем, замену и обслуживание общедомовых счетчиков.
Согласно закону, до 1 августа 2022 года все дома должны быть оборудованы приборами учета тепла и воды. После этой даты, если счетчики установлены не будут, ОСМД либо управляющей компании придется платить штраф, отметил эксперт.
Приборы учета могут устанавливать и обслуживать не только компании-поставщики, но и сами совладельцы. В этом случае за тепло- и водоснабжение потребители будут платить дешевле — то есть только за ту услугу, которую получают. Но если индивидуальные счетчики показали меньше, чем общедомовые, то разница будет разбрасываться на все квартиры многоквартирного дома.
* * * * *
Когда новый закон о ЖКХ начнет реально работать, сейчас сказать сложно. Но, судя по всему, украинцам, не дожидаясь «одномоментного публичного договора», следует, не мешкая, создавать ОСМД. Ведь заявленная реформа эффективна, когда совладельцы понимают, что именно они являются собственниками своего многоквартирного дома и должны его правильно содержать. Только тогда вложенные средства будут использоваться эффективно.
«Одесская жизнь»
