Ключевые тезисы:
- Неприватизированные квартиры и комнаты в общежитиях переходят в собственность громад. Жильцы остаются проживать, но уже как социальные арендаторы — без права наследования и с риском потери жилья при изменении доходов.
- Очереди не исчезли, но их смысл радикально изменился: теперь это не путь к собственной квартире, а временный доступ к социальному жилью. Если вы не докажете реальную потребность — система вас просто отфильтрует.
13 января 2026 года в Украине произошло событие, которое историки назовут «концом эпохи». Верховная Рада приняла закон №12377. За сложным названием «Об основных принципах жилищной политики» скрывается простая и жесткая правда: Советский Союз окончательно закончился.
Ранее мы рассказывали о жилье для военных в 2026 году: у кого есть реальный шанс получить квартиру.
Более 40 лет мы жили с мыслью: «Государство должно дать квартиру». Мы стояли в очередях по 20–30 лет. Мы жили в общежитиях, надеясь, что когда-нибудь эта комната станет нашей.
Все. Закон №12377 ставит точку. Больше никаких «бесплатных квартир в собственность». Больше никакой бесплатной приватизации. Жилищный кодекс 1983 года, по которому мы жили, отправлен на свалку истории.
Теперь государство говорит нам: «Мы поможем вам арендовать квартиру, но дарить ее мы больше не обязаны».
Что это означает для нас с вами?
- Что делать тем, кто так и не успел приватизировать свою квартиру? Выселят ли их на улицу?
- Что будет с жителями общежитий?
- Куда делась квартирная очередь, в которой вы стояли с 90-х годов?
Что произошло? Отмена советского наследия
Давайте сначала разберемся, что именно отменили.
До января 2026 года мы жили по правилам, написанным еще при Брежневе. Жилищный кодекс УССР гарантировал нам вечное право на жилье. А с 1992 года действовал закон о приватизации, который позволял бесплатно переписывать государственные метры на себя.
Новый закон №12377 отменяет и то, и другое.
Почему? Потому что Украина идет в Европу. А в Европе (например, в Нидерландах или Австрии) государство не раздает квартиры в собственность. Там принято жить в аренде. Государство строит дома, сдает их людям недорого, но право собственности оставляет за собой.
Теперь и у нас вводится понятие «социальная аренда».
Забудьте слово «ордер». Теперь будет только «договор аренды».
Квартиры, которые построит или купит государство, будут принадлежать громадам. Вы сможете в них жить, платить небольшую аренду (если у вас маленький доход), но вы никогда не сможете эту квартиру приватизировать, продать или подарить внукам.
Главный шок:
Очередь, в которой вы стояли годами «на квартиру», не исчезнет. Но ее смысл меняется.
Раньше вы стояли за правом собственности.
Теперь вы стоите за правом аренды.
Вы получите ключи, будете жить, но как только ваши доходы вырастут (или, не дай Бог, изменятся правила), вас могут попросить освободить помещение для тех, кто беднее. Это называется «ротация». В советской системе такого не было — квартиру давали навсегда.
Красная зона: кто не успел приватизировать
Среди украинцев есть те, кто живет в государственных квартирах или общежитиях и до сих пор их не приватизировал.
Кто-то потерял ордер. Кто-то ленился. Кто-то не смог договориться с родственниками.
Друзья, для вас включился таймер обратного отсчета!
Как только закон будет подписан Президентом и опубликован (а это может произойти со дня на день, в феврале 2026 года), Закон о бесплатной приватизации утратит силу.
Окно возможностей закроется.
Что будет с вашей квартирой?
Она станет собственностью громады (города или села).
Вас не выгонят на улицу завтра. Но ваш статус изменится.
Раньше вы были «квартиросъемщиком с правом приватизации». Вы были почти собственником.
Теперь вы станете просто «социальным арендатором».
Вам предложат подписать новый договор. И в этом договоре уже не будет пункта о том, что вы можете забрать эту квартиру себе.
Опасность для наследников:
Самое болезненное — это наследство.
Приватизированную квартиру вы оставляете детям.
Социальное арендное жилье не наследуется.
Если с вами, не дай Бог, что-то случится, договор аренды прекращается. Ваши дети смогут остаться в этой квартире только если они сами бедные и подходят под критерии социальной аренды. Если они работают и нормально зарабатывают — город может попросить их съехать.
Понимаете разницу? Вы теряете актив, который могли передать семье.
Мой совет: Если у вас есть хоть малейший шанс приватизировать жилье прямо сейчас — бросайте все и бегите в ЦНАП или к юристам. Пока закон официально не опубликован, старые правила еще действуют. У вас есть, возможно, дни или недели. Не упустите их!
Общежития и служебное жилье
Отдельно хочу обратиться к жителям общежитий.
Закон №12377 признает комнаты в общежитиях полноценным жильем.
Но! Если ваше общежитие переведут в статус «социального жилья», приватизировать комнату станет невозможно.
Многие пенсионеры живут в заводских общежитиях по 40 лет. Для них эта комната — единственное богатство.
Ситуация та же: если общежитие еще не передано городу или процесс завис — вы в зоне риска. Требуйте от местной власти ясности: какой статус будет у вашего дома?
Служебное жилье.
Здесь вообще революция. Раньше военные, полицейские, судьи получали служебные квартиры, жили там десять лет, а потом «расслуживали» их и приватизировали.
Новый закон эту лазейку закрывает наглухо.
Служебное жилье теперь дается только на время службы.
Это означает, что молодым военным нужно уже сейчас думать, где они будут жить на пенсии, потому что служебная квартира их собственностью не станет никогда.
Новые понятия: социальная аренда и выкуп
Но давайте не будем только о плохом. Закон вводит и новые возможности.
Появляются два типа жилья.
- Социальное жилье.
Это для самых незащищенных. Для пенсионеров с минимальной пенсией, для инвалидов, для тех, кто потерял все.
Плата за такую аренду будет символической. Закон говорит, что она будет зависеть от вашего дохода. Если денег совсем нет — государство может покрыть 100% стоимости.
Для одиноких пенсионеров, которые сейчас снимают углы у частников за бешеные деньги, это может стать спасением. Вас никто не выгонит, цена будет стабильной. - Доступное жилье (аренда с выкупом).
Это для тех, кто работает. Для учителей, врачей, переселенцев (ВПЛ), у которых есть зарплата, но нет денег на покупку квартиры сразу.
Вы арендуете квартиру у государства (у специального Оператора).
Вы живете там 10 лет.
Вы исправно платите аренду.
И только через 10 лет у вас появляется право выкупить это жилье.
Важно: воспользоваться таким правом можно только один раз в жизни.
Также закон вводит понятие «Оператор жилья». Это будут специальные коммунальные предприятия, которые будут управлять этими домами. И здесь, конечно, возникают опасения. Мы знаем, как работают наши ЖЭКи. Не превратятся ли эти «Операторы» в новые кормушки для чиновников? Кто будет решать, кому дать новую квартиру, а кому — комнату в старом общежитии с грибком? Вопросов пока больше, чем ответов.
Что делать с очередью на жилье?
«Я стою в очереди с 1998 года, я 3546-я. Что мне делать?»
Закон обещает, что вас не вычеркнут.
Вводится Единая информационно-аналитическая система. Вся бумажная очередь переедет в компьютер.
В течение 12 месяцев после вступления закона в силу (то есть весь 2026 год) местная власть будет проводить инвентаризацию. Они будут пересчитывать всех очередников.
Ваша задача:
- Следить за объявлениями в вашей горсовете или ЦНАПе.
- Как только объявят перерегистрацию — прийти и обновить данные.
- Проверить, есть ли вы в новом цифровом реестре.
Но помните: теперь вы стоите в очереди на социальную аренду. Если у вас есть где жить, но вы хотели получить квартиру «про запас» или детям — скорее всего, новая система вас отсеет. Социальное жилье будут давать только тем, кто реально нуждается в крыше над головой.
Итак, подытожим. 2026 год меняет все.
Если у вас есть приватизированная квартира:
Выдыхайте. Ваше право собственности священно. Закон его не трогает. Но готовьтесь, что требования к содержанию домов могут стать жестче.
Если у вас НЕ приватизированная квартира:
У вас горит «красная лампочка». Уже завтра идите к юристу, в ЦНАП, в отдел приватизации. Пытайтесь успеть в последний вагон уходящего поезда старого закона. Если успеете подать заявление до публикации нового закона — есть шанс отсудить право собственности.
Если вы живете в общежитии:
Требуйте информацию о статусе вашего дома. Не дайте перевести его в «социальное жилье» без вашего ведома, если есть шанс на приватизацию.
Если вы переселенец (ВПЛ):
Для вас этот закон открывает двери. Вместо мифической очереди, которая не двигалась годами, вы получаете приоритетное право на социальную аренду. Да, это не свое, но это стабильное и недорогое жилье от государства, а не от прихотливого хозяина.
Больше о законе №12377 — в нашем видео.
Читайте также:
