Земля на продажу: документы, цены, налоги

Некоторые из них мы рассматривали в наших прошлых публикациях: документы, которые необходимо подготовить к сделке купли-продажи; проверка регистрации участка в электронном Госгеокадастре; возможность продажи пая, находящегося в аренде. Но «земельных» нюансов, связанных с продажей, гораздо больше, и мы продолжаем освещать их.

1. Какие налоги платит продавец при продаже сельскохозяйственной земли?

По общему правилу, при отчуждении земельного участка сельхозназначения продавцу придется заплатить 6,5% налогов и сборов:

— налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 5% от цены, указанной в договоре купли-продажи;

— военный сбор — 1,5%.

Если в качестве продавца выступает нерезидент (гражданин другой страны), в таком случае размер налога при продаже недвижимости будет составлять 18% НДФЛ плюс военный сбор.

При заключении сделки купли-продажи земли также необходимо будет заплатить пошлину — 1% от стоимости, указанной в договоре, и вознаграждение нотариусу. Кто понесет эти расходы, зависит от договоренностей продавца и покупателя.

2. Кто может не платить налог при продаже земли?

При соблюдении некоторых условий продавцы могут быть освобождены от уплаты налогов, а именно:

* продавец должен владеть земельным участком не менее трех лет;

* осуществляется первая продажа в течение года.

Определенные требования предъявляются и к самому участку. Это должен быть:

• земельный пай, выделенный для ведения фермерского хозяйства;
• участок до 2 га — для ведения личного сельского хозяйства;
• участок до 0,12 га — для ведения садоводства.

3. Как получить кадастровый номер?

Перед заключением сделки необходимо проверить регистрацию земельного участка в Государственном земельном кадастре, так как без кадастрового номера никакие нотариальные действия проводиться не будут. Если такого номера нет, надо найти землеустроительную организацию и заказать присвоение кадастрового номера.

Специалисты-землеустроители проведут геодезическую съемку земельного участка на месте, определят его координаты, составят кадастровый план участка и разработают техническую документацию. Когда документация будет готова, ее надо отнести в центр предоставления административных услуг (ЦПАУ). Через 14 дней можно забрать выписку из Госземкадастра с присвоенным кадастровым номером. Это значит, что участок зарегистрирован и занесен в реестр (земельный кадастр).

Для получения кадастрового номера также понадобятся:

• решение сельского, поселкового, городского совета о предоставлении разрешения на проведение инвентаризации земельных участков, находящихся в пользовании владельца;
• справка из сельсовета о пользовании земельным участком (площадь, с какого времени, на основании какого решения используется) по его местонахождению;
• схема размещения земельного участка (выкопировки) — предоставляет сельский

землеустроитель или управление Госземагентства;

• справка с места жительства о том, что владелец приобрел право собственности в пределах норм приватизации;
• копии паспорта (стр. 1,2,11) и идентификационного номера;
• копия документа, удостоверяющего право собственности на здания, расположенные на земельном участке, копия техпаспорта, свидетельство о праве собственности на здание (нотариально удостоверенное) или копия строительного паспорта.

4. Как внести сведения о земельном участке в Государственный реестр прав на недвижимое имущество?

После регистрации участка в базе Госземкадастра необходимо проверить, зарегистрировано ли право собственности на земельный участок в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и их обременений. Если право собственности не зарегистрировано, необходимо обратиться с пакетом документов в ЦНАП или к нотариусу и пройти эту процедуру.

Пакет необходимых документов для подачи на регистрацию:

• выписка из Государственного земельного кадастра (ГЗК);
• копия и оригинал паспорта заявителя;
• копия и оригинал идентификационного номера;
• подтверждение оплаты административного сбора или документ, подтверждающий право на освобождение от уплаты административного сбора (если такое право есть);
• договор купли-продажи, дарения, мены, решение суда, свидетельство о праве на наследство и т. д.;
• нотариально заверенная доверенность, если документы подаются представителем физического лица;
• оригиналы и копии паспорта, идентификационного номера представителя, если документы подаются представителем.

Государственная регистрация права собственности проводится в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня подачи соответствующего заявления.

5. Сколько можно выручить за земельный пай?

Цена земельного участка будет зависеть от его расположения, назначения, грунта и климатической зоны. Но она не может быть ниже оценочной стоимости земельного участка.

По данным Госгеокадастра на 1 января 2021 года, самая дорогая земля в Украине — под многолетними растениями (в первую очередь, это сады). На втором месте — пашня.

Дороже всего (более 30 тысяч гривен за гектар) можно продать участки в Днепропетровской, Хмельницкой, Донецкой, Кировоградской, Одесской, Полтавской, Харьковской, Черновицкой и Черкасской областях.

Самая дешевая земля (от 20 до 30 тысяч) размещается на территориях Житомирской, Львовской, Волынской, Черниговской, Херсонской, Ивано-Франковской, Киевской, Николаевской, Луганской областей.

Эксперты уверены, что земля будет дорожать по мере спроса. Предварительно рост составит 10-15% в год вплоть до 2024 года, когда приобретать угодья смогут юридические лица.

Справочник показателей нормативной денежной оценки сельскохозяйственных угодий в Украине на 01.01.2021̽ (гривен за гектар)
№ п/п	Регион	Пашня, необрабатываемые земли	Многолетние насаждения	Сенокосы	Пастбища
1	АР Крым	26 005,00	58 459,98	10 145,85	4284,71
2	Винницкая область	27 184,00	47 053,16	3140,38	1558,08
3	Волынская область	21 806,00	41 349,74	6039,19	4479,47
4	Днепропетровская область	30 251,00	55 608,28	7971,74	6232,31
5	Донецкая область	31 111,00	58 459,98	7247,03	6037,55
6	Житомирская область	21 4 11,00	35 646,33	5072,92	4089,95
7	Закарпатская область	27 268,00	37 072,18	6522,33	5258,51
8	Запорожская область	24 984,00	41 349,74	6039,19	4868,99
9	Ивано-Франковская область	26 087,00	37 072,18	4831,36	4479,47
10	Киевская область	26 531,00	42 775,60	6280,76	4479,47
11	Кировоградская область	31 888,00	67 015,10	8696,44	6037,55
12	Луганская область	27 125,00	47 053,16	8213,30	5842,79
13	Львовская область	21 492,00	27 091,21	5797,63	4089,95
14	Николаевская область	27 038,00	47 053,16	8213,30	5842,79
15	Одесская область	31 017,00	62 737,54	8938,01	7011,35
16	Полтавская область	30 390,00	64 163,40	5556,06	4284,71
17	Ровенская область	21 938,00	37 072,18	5072,92	3700,43
18	Сумская область	26 793,00	49 904,86	6522,33	4674,23
19	Тернопольская область	29 035,00	57 034,13	6280,76	5648,03
20	Харьковская область	32 237,00	67 015,10	6280,76	6427,07
21	Херсонская область	24 450,00	37 072,18	5314,49	4284,71
22	Хмельницкая область	30 477,00	52 756,57	6763,90	5258,51
23	Черкасская область	33 646,00	74 144,37	8454,87	5648,03
24	Черновицкая область	33 264,00	62 737,54	5556,06	5063,75
25	Черниговская область	24 065,00	55 608,28	8696,44	5063,75

̽ значение нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственных угодий в соответствии с общенациональной (всеукраинской) нормативной денежной оценкой земель сельскохозяйственного назначения

Как подвели нотариусов

В первые дни июля уже было достаточно желающих оформить сделку купли-продажи земли.

Но осуществить планы получилось не у всех. Дело в том, что в стране более 6,5 тысячи нотариусов и подсоединить их к системе Госгеокадастра сразу оказалось технически невозможно. В Нотариальной палате Украины пообещали оперативно устранить проблему. И сообщили, что определились с ценой на услуги нотариусов. Она составит 1% от стоимости сделки.