Можно остаться без квартиры: подводные камни дарения, завещания и наследственного договора

Ключевые тезисы:

• После дарения квартиры собственником становится другой человек, поэтому передавать жильё таким способом стоит только тогда, когда вы готовы потерять право собственности уже сейчас.
• Завещание позволяет оставаться собственником квартиры при жизни, а наследственный договор даёт возможность договориться о передаче имущества после смерти в обмен на выполнение определённых обязанностей.
• Перед подписанием документов важно сообщить нотариусу о семейной ситуации и выяснить, какие права на квартиру останутся у вас.

Прежде чем идти к нотариусу

Желание людей старшего возраста заранее решить, кому достанется их квартира — детям или внукам, вполне понятно. Но фразы «перепишу квартиру на сына», «подарю жильё внучке» или «оставлю квартиру по завещанию» означают совершенно разные вещи.

Вам будет интересно: Как прописать «план Б» в завещании, чтобы имущество не досталось случайным родственникам

Поэтому перед оформлением документов следует прежде всего ответить себе на вопрос: когда я хочу передать квартиру близкому человеку — сейчас или после своей смерти? И хочу ли я оставаться её собственником?

Дарение: в чём риск?

По договору дарения собственник безвозмездно передаёт квартиру другому человеку. Договор дарения недвижимости удостоверяет нотариус, после чего право собственности регистрируется за новым владельцем.

И именно это самое важное: после оформления дарения квартира уже принадлежит новому собственнику. Поэтому, если это ваше единственное жильё, следует очень хорошо подумать, прежде чем его дарить.

А если передумали? Просто сказать: «Я изменил решение, верните мне квартиру» — не получится. Закон предусматривает отдельные основания, по которым договор дарения можно расторгнуть. Если стороны конфликтуют, вопрос может решаться в суде.

Таким образом, дарение следует выбирать тогда, когда человек действительно готов передать право собственности на квартиру уже сейчас.

Завещание: что важно учесть?

Завещание — это распоряжение человека на случай его смерти. Если вы завещали квартиру сыну, дочери или внукам, при жизни собственником квартиры остаётесь вы. Только после смерти открывается наследство, а наследник должен его принять и оформить свои права.

А если передумали? Есть ещё одно важное отличие от дарения: завещание можно изменить или отменить. Человек имеет право в любое время составить новое завещание.

Например, сегодня вы решили оставить квартиру дочери, а через несколько лет обстоятельства изменились. Завещание можно переписать.

Но не всё зависит от завещания

Даже если квартира завещана одному человеку, закон защищает определённых наследников. Право на обязательную долю, в частности, имеют:

• малолетние и несовершеннолетние дети;
• совершеннолетние нетрудоспособные дети;
• нетрудоспособные муж или жена;
• нетрудоспособные родители наследодателя.

Поэтому перед составлением завещания следует рассказать нотариусу о своей семейной ситуации.

Наследственный договор: в чём суть?

Есть ещё один вариант — наследственный договор. По такому договору один человек обязуется выполнять определённые распоряжения, предусмотренные договорённостью с собственником, а после его смерти получает права на его имущество.

Например, в договоре могут предусмотреть обязанность:

• помогать по хозяйству;
• покупать необходимые вещи;
• оплачивать определённые расходы;
• организовать уход;
• выполнять другие чётко прописанные договорённости.

А если передумали? Если приобретатель не выполняет предусмотренные договором обязанности, отчуждатель может потребовать расторжения договора через суд.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: по наследственному договору квартира до смерти остаётся в собственности отчуждателя. Однако продать или подарить её он уже не может, поскольку на это имущество нотариус налагает запрет отчуждения. Завещать эту квартиру другому человеку также не получится: завещание в отношении имущества, указанного в наследственном договоре, не будет иметь юридической силы. Поэтому наследственный договор — это серьёзное решение, условия которого нужно хорошо обдумать заранее.

Прежде чем подписать документы

1. Выясните, кто будет собственником квартиры после оформления. Если вам говорят: «Это просто формальность», не спешите ставить подпись. Попросите нотариуса простыми словами объяснить: кто станет собственником квартиры и какие права останутся у вас?
2. Не путайте дарение с завещанием. Фраза «хочу оставить квартиру сыну» ещё не означает, что квартиру нужно подарить. Если вы хотите, чтобы сын получил её после вашей смерти, это совсем другая ситуация, чем передача жилья ему уже сегодня.
3. Расскажите нотариусу о семейной ситуации. Сообщите о детях, муже или жене, других совладельцах квартиры, предыдущих договорах или обременениях имущества. Если квартира является вашим единственным жильём, также обязательно скажите об этом.

Нотариус должен понимать не только то, кому вы хотите передать квартиру, но и какие права хотите оставить за собой.

Так что же лучше выбрать?

Всё зависит от того, чего именно вы хотите.

• Дарение — если вы готовы передать квартиру другому человеку уже сейчас и понимаете, что после оформления перестанете быть её собственником.
• Завещание — если хотите оставаться собственником квартиры при жизни, а после смерти передать её определённому наследнику.
• Наследственный договор — если хотите оставаться собственником квартиры до смерти, но одновременно договориться, что будущий приобретатель будет выполнять определённые обязанности. При этом следует помнить, что свободно распоряжаться таким имуществом уже нельзя.

Поэтому правильнее спрашивать не «что лучше — дарение или завещание?», а «чего я хочу: передать квартиру сейчас, оставить её кому-то после смерти или договориться о передаче после смерти в обмен на выполнение определённых обязанностей?»

Если квартира является вашим единственным жильём, не спешите её дарить или заключать любой другой договор, последствия которого вы не понимаете. Сначала попросите нотариуса объяснить все возможные варианты и только после этого принимайте решение.

Часто задаваемые вопросы

Чем дарение отличается от завещания?

По договору дарения квартира переходит в собственность другого человека уже после оформления договора и государственной регистрации права собственности. По завещанию собственником квартиры до смерти остаётся завещатель, а наследник получает имущество после открытия наследства и его принятия.

Можно ли отменить завещание?

Да. Человек может в любое время изменить или отменить завещание, составив новое.

Можно ли просто вернуть подаренную квартиру, если передумали?

Нет. Самого желания дарителя недостаточно. Закон предусматривает отдельные основания для расторжения договора дарения, а в случае спора вопрос может решаться в суде.

Кто имеет право на обязательную долю в наследстве?

В частности, это малолетние и несовершеннолетние дети, совершеннолетние нетрудоспособные дети, нетрудоспособные муж или жена и нетрудоспособные родители наследодателя.

Что такое наследственный договор?

Это договор, по которому приобретатель обязуется выполнять определённые договорённостью распоряжения собственника, а после его смерти получает право на имущество.

Можно ли продать квартиру, если заключён наследственный договор?

Нет. На имущество, указанное в наследственном договоре, нотариус налагает запрет отчуждения. Поэтому собственник не может свободно продать или подарить такую квартиру.

Что лучше выбрать: дарение или завещание?

Это зависит от цели. Если вы хотите передать квартиру уже сейчас — это дарение. Если хотите оставаться её собственником до смерти, а затем передать определённому наследнику — завещание. Если хотите оставаться собственником до смерти, но договориться о выполнении будущим приобретателем определённых обязанностей — возможен наследственный договор.

Читайте также:

• Наследство с условиями: как правильно составить завещание с требованиями к наследникам
• Оформляете завещание — пригласите свидетелей: какие преимущества они дают и когда это требование обязательно