«Я инвалид 2-й группы, одинокий человек. С каждым днем мое здоровье становится все хуже. Остро стал вопрос на что лечится, как оплачивать коммуналку? Мне не осталось ничего другого, как «продать» свою квартиру на условиях пожизненного содержания. Деньги, вырученные от продажи, хочу положить на депозит и с их помощью хоть отчасти решить свои проблемы.
Прошу проконсультировать по оформлению договора пожизненного содержания. Опишите, пожалуйста, все «плюсы и минусы», возможные риски.
Имеет ли смысл продавать 50% квартиры (она у меня однокомнатная). Мне предлагают рассрочку по оплате.
Елена Ивановна, г. Николаев»
О купле-продаже жилья
«Продажа» в данном случае не совсем подходящий термин, так как продажа части квартиры не имеет ничего общего с договором пожизненного содержания. При продаже 50% квартиры заключается договор купли-продажи 1/2 доли. Как только покупатель приобретет часть квартиры, он станет собственником этой части квартиры и может делать с ней что захочет — впоследствии продать, обменять, подарить. Продавец жилья после продажи теряет право распоряжаться жильем без согласия совладельца. Невозможно будет сделать ремонт, зарегистрировать на жилплощади третье лицо без письменного разрешения, полученного от совладельца. Это серьезно ограничивает личную свободу владельца. Кроме того, нужно всегда быть готовым к конфликтам, ведь у квартиры появляются два полноправных хозяина. Помните, что при продаже части квартиры соседи могут лишить вас покоя.
О содержании по договору
А теперь вернемся к договору пожизненного содержания. Это документ, согласно которому одна сторона (отчуждатель) передает другой стороне (приобретателю) право частной собственности на дом, квартиру или ее часть взамен на пожизненно материальное обеспечение в виде жилья, питания, ухода и необходимой помощи.
Отчуждателем в договоре может быть физическое лицо независимо от его возраста и состояния здоровья, в том числе, пенсионеры и инвалиды. Приобретателем может быть совершеннолетнее дееспособное физическое лицо или юридическое лицо. Приобретатель (часто) платит отчуждателю крупную сумму в момент заключения договора (примерно 30-40% от стоимости квартиры) и выплачивает оговоренную в договоре сумму на содержание ежемесячно.
Приобретатель становится собственником имущества сразу после подписания договора, но не может распоряжаться квартирой до вступления договора в силу, то есть до смерти отчуждателя. Отчуждатель, в свою очередь, тоже не может распоряжаться квартирой после подписания договора., но имеет право проживать в ней пожизненно.
Что надо прописать в договоре?
Договор пожизненного содержания в Украине заключается у нотариуса в письменной форме (ст.745 ГК Украины). При себе нужно иметь паспорта и идентификационные коды сторон, техпаспорт на квартиру, выписку из «Реестра вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», если есть — справку об установлении инвалидности.
В договоре обязательно должно быть указано: право жить в этой квартире до смерти, стоимость квартиры, сумма первого платежа, размер ежемесячной выплаты и сроки их предоставления, условия индексации ежемесячной суммы платежа в связи с инфляцией. Материальное обеспечение, которое ежемесячно может предоставляться отчуждателю, обязательно подлежит денежной оценке.
Обратите внимание: если посторонние люди предлагают заключить договор дарения в обмен на оказание помощи и содержания, скорее всего, это мошенники. Подарив квартиру, теряется любое право на это имущество, как и в случае с продажей части квартиры.
Напомним, ранее мы рассказывали, как можно рассторгнуть договор пожизненного содержания.
«Плюсы» и «минусы» для отчуждателя при заключении договора пожизненного содержания
«Плюсы»
- возможность разорвать договор с случае, если вторая сторона не выполняет или ненадлежаще выполняет свои обязанности;
- расторжение договора предполагает возврат имущества в собственность отчуждателю. Затраты приобретателя (то есть потраченное на содержание) не компенсируются;
- при ухудшении материального положения приобретателя и отсутствия возможности содержания, договор расторгается и имущество возвращается отчуждателю в собственность;
- в случае смерти приобретателя, обязанности по договору переходят к его наследникам. Наследники вправе отказаться от соблюдения договора. При этом имущество возвращается отчуждателю в собственность;
- случаи гибели недвижимого имущества все равно накладывают на приобретателя обязанности содержания отчуждателя по договору;
- приобретатель не имеет права до смерти отчуждателя продавать, дарить, менять дом или квартиру, переданную по договору пожизненного содержания, составлять относительно нее договор залога, передавать в собственность другому лицу на основании другой сделки;
- приобретатель обязан в случае смерти отчуждателя похоронить его, даже если это не было предусмотрено договором пожизненного содержания.
«Минусы»
- чтобы снизить возможный риск, желательно подписывать договор с давно знакомыми, проверенными и порядочными людьми;
- заключая договор, отчуждателю необходимо четко формулировать свои пожелания относительно будущего содержания. Гарантией исполнения требований будет именно договор, а не устное соглашение;
- для расторжения договора придется обращаться в суд, а это и бумажная волокита и моральное испытание.
Подготовила Юлия Кутузова
