«У меня есть земельный участок, который я сдаю в аренду. Могу ли я расторгнуть договор аренды земли, поскольку определенные условия для меня невыгодны?
Валентина Свистунова, г. Сумы»
Что прописано в законе?
Отношения между автором письма и арендатором земли складываются на основании Закона Украины «Об аренде земли» (редакция от 26.09.2022 г.). Важно разобраться, какие это отношения.
Согласно статье 1 Закона, аренда земли – это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности.
В статье 30 Закона предусмотрено: изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон. В случае недостижения согласия относительно изменения условий договора аренды земли спор решается в судебном порядке.
Статьей 31 предусмотрено прекращение договора аренды земли. Одним из пунктов указано, что договор аренды земли может быть расторгнут по соглашению сторон. Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или настоящим договором.
Как решается денежный вопрос?
По требованию одной из сторон, договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда, это передусмотрено статьями 35-36 Закона об аренде земли:
- в случае невыполнения сторонами их обязанностей;
- по условиям договора в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, существенно препятствующего использованию земельного участка. А также – на основаниях, определенных Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.
В случае расторжения договора аренды земли по инициативе арендатора арендодатель имеет право на получение арендной платы:
- на землях сельскохозяйственного назначения – за шесть месяцев;
- на землях несельскохозяйственного назначения – за год, если в течение указанного периода не поступило предложений от других лиц на заключение договора аренды этого же земельного участка на тех же условиях. Исключение – случаи, когда расторжение договора было обусловлено неисполнением или ненадлежащим исполнением арендодателем договорных обязательств.
В случае расторжения договора аренды земли по инициативе арендодателя (кроме случаев расторжения договора в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязанностей) арендатор имеет право на возмещение расходов по улучшению арендованного земельного участка, осуществленных с согласия арендодателя, и убытков, причиненных расторжением.
Таким образом, зная законодательство, становится ясно, что все существенные условия предусмотрены договором аренды и предполагают согласие сторон.
Варианты решения вопроса
Если не устраивает арендная плата или другие условия, нужно обратиться непосредственно к арендатору в письменном виде. Если нарушаются нормы Закона, предусмотренные и договором, можно обратиться в суд и указать, что содержание договора противоречит содержанию Закона Украины «Об аренде земли», или нарушаются его определенные условия.
Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в других случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение, когда вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.
Если вы планируете судиться с арендатором в суде, все обращения отсылайте по почте, оставляйте себе копии, описания отправлений. Это важно, чтобы доказать, что у вас был досудебный порядок урегулирования спора.
Виктория Гусакова, внештатный юрист
