Газета «На пенсии» продолжает знакомить своих читателей с особенностями управления многоквартирным домом в условиях создания ОСМД. Напомним, что уже через месяц начнется процедура ликвидации ЖКСов и передачи домов в управление частным компаниям. Если, конечно, жильцы не успеют организовать объединение совладельцев. Для тех, кто еще сомневается, какое будущее для своего дома выбрать, мы разъясним основные мифы, связанные с новыми взаимоотношениями в сфере жилищного хозяйства.
Напомним, ранее мы уже давали пять ответов на вопросы об ОСМД.
МИФ №1. Квартплата в ОСМД будет непосильной?
Прежде всего, нужно понимать, что с образованием в доме объединения совладельцев никакие тарифы, кроме квартплаты, не изменятся. Цены на газ, воду, электричество и отопление, как и прежде, будут регулировать поставщики услуг и государство. А вот квартплата будет определена самими жильцами, исходя из их нужд, желаний и финансовых возможностей.
Главный критерий при формировании тарифа — это целесообразность тех или иных статей расхода и определение реальной стоимости услуг. Например, собрание может решить, что уборка снега не нужна — раз в год это могут сделать мужчины, проживающие в доме. Таким образом, тариф будет снижен. Но если жильцы, к примеру, захотят, чтобы озеленением двора занимались профессионалы, в тариф придется заложить затраты на работу ландшафтного дизайнера, посадочный материал, инвентарь и так далее. Соответственно, квартплата вырастет.
В то же время в объединении, как и при любой другой форме управления домом, могут быть малообеспеченные граждане или те, кто в данный момент находится в затруднительной финансовой ситуации. В таком случае будет несколько возможностей оплатить квартплату и не копить долги.
Первая — это оформление субсидии. Напомним, что с вступлением в ОСМД такое право ни у кого не отберут, как и полагающиеся по закону льготы.
Вторая — трудовой вклад в управление ОСМД или благоустройство дома и придомовой территории. Например, человек, который не в состоянии платить по счетам, может отрабатывать свой долг, помогая вести бухгалтерию доходов-расходов дома или выполняя обязанности дворника, сантехника или того же озеленителя.
Третья — это уменьшение квартплаты для всех за счет прибыли от сдачи в аренду общей совместной собственности жильцов (чердаков, подвалов, кладовых, участков придомовой территории). Таким образом, жильцы не остаются один на один со своими финансовыми трудностями в ожидании судебного иска. Более того, они получают возможность экономить.
МИФ №2. Сдавать квартиру будет сложнее?
Изменение статуса дома никак не отражается на праве владельца жилой или нежилой площади сдавать ее в аренду, продавать или обменивать в рамках действующего законодательства. Ни руководство ОСМД, ни собрание жильцов не может запретить или помешать вам распоряжаться своим имуществом. Согласовывать с правлением свое решение продать или сдать в аренду квартиру тоже не нужно.
Отметим, что если речь идет о сдаче в аренду общей совместной собственности жильцов (имеются в виду чердаки, подвалы и т.д.), то вся прибыль в таком случае должна идти на содержание и эксплуатацию дома, формирование резервного фонда на капитальный ремонт или уменьшение коммунальных платежей. Она не должна быть распределена между членами ОСМД, ведь тогда изменится статус объединения — оно превратится в коммерческую организацию и будет вынуждено платить предусмотренные законом налоги.
МИФ №3. Можно ли найти добросовестного управляющего?
Кандидатов на должность председателя ОСМД может быть несколько. Все зависит от того, какие задачи ставят перед собой жильцы и готовы ли они платить за труд управляющего. У каждого варианта свои преимущества и недостатки.
Первый вариант — бескорыстный активист, ответственный и авторитетный жилец дома. Однако не стоит забывать, что даже самое большое удовлетворение от наведенного в доме порядка несоизмеримо с грузом ответственности, занятостью, стрессом и необходимостью постоянно повышать свою квалификацию. В таком случае всегда есть риск того, что в самый неподходящий момент активист «сойдет с дистанции» либо начнет исполнять свои обязанности спустя рукава, ведь ему за работу не платят.
Второй вариант — жилец дома, но уже с окладом. Размер оплаты труда председателя обсуждается коллективом жильцов и в дальнейшем может быть пересмотрен как в сторону повышения, так и в сторону понижения. Здесь важным моментом является то, что человек официально нанят на работу. А это предполагает более высокий уровень ответственности. В таком случае надо быть готовыми к ссорам и конфликтам вокруг кресла управителя.
Третий вариант — профессиональный управляющий. Это человек с профильным образованием — менеджер в сфере ЖКХ, который знаком с законодательством, знает и умеет эффективно управлять домом и распоряжаться финансами. Он сможет наладить оптимальный механизм расходования средств и их заработка, а также представить интересы совладельцев дома в органах местного самоуправления, на государственном или международном уровне в случае участия дома в инвестиционных проектах.
Отметим, что управлять домом также может успешный председатель другого ОСМД или целая управляющая компания.
Игорь Семененя, юрист: «Не стоит погружаться в эйфорию и рассчитывать, что после создания ОСМД моментально наступит «коммунальный рай». В ближайшие два-три года по сути никаких кардинальных изменений не произойдет. Во-первых, потому что рынок управляющих компаний в Украине находится в предзачаточном состоянии. Во-вторых, свыше 90% управляющих компаний, которые выйдут на рынок услуг, — это будут те же старые ЖЭКи».
