Ошибки землеустроительных организаций являются наиболее распространенной причиной отказа гражданам в регистрации земельного участка. Так случилось и с читательницей нашей газеты. Одесситка Смирнова А.Я. Пишет: «Мне не выдают акт на землю, так как у соседа, получившего ранее такой же акт на земельный участок, обнаружены нарушения в геодезии. Как его обязать переоформить документы? Может ли помочь в этом деле сельсовет? В каком порядке нужно действовать, не доводя дело до суда?»
Это не единственное письмо с такой проблемой. По этому поводу к нам обращаются читатели из разных регионов Украины.
Что делать в подобных ситуациях? Кто прав? Попробуем разобраться.
Порядок приватизации земельного участка
С 2013 года право собственности на земельный участок регистрируется в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, после чего вам выдается информационная справка из этого реестра. Государственные акты о праве собственности на землю уже не выдают.
Каков порядок государственной регистрации права собственности на земельный участок?*
Землеустроительная организация готовит техническую документацию на земельный участок, 
выделенный в натуре. На основании документации данные об участке вносятся в государственный земельный кадастр (ГЗК). Заявитель получает выписку из реестра с присвоенным его земельному участку кадастровым номером. А затем обращается в местный Центр предоставления административных услуг (ЦПАУ) или к нотариусу для регистрации права собственности на земельный участок с необходимым пакетом документов. В него входят:
- выписка из Государственного земельного кадастра;
- копия и оригинал паспорта заявителя;
- копия и оригинал идентификационного кода;
- подтверждение оплаты административного сбора;
- документ-основание возникновения права на участок (договор купли-продажи (дарения, мены), решение суда, свидетельство на наследство и так далее).
Камень преткновения
Случается, что ГЗК вместо выписки выдает мотивированный отказ. Например, на этапе изготовления технической документации к вам выезжает инженер-геодезист, чтобы сделать кадастровую съемку. Во время ее выполнения учитываются границы и соседнего приватизированного участка (в документации должны стоять подписи землепользователей смежных участков). Геодезисты проводят измерения, и если они допустили ошибку при расчете координат, то границы вашего земельного участка могут пересекаться с границами соседнего.
Вся информация о границах земельных участков содержится в так называемом электронном файле, используемом при ведении государственного земельного кадастра и осуществлении топографо-геодезических работ и работ по землеустройству. Если обнаруживаются накладки с ранее внесенными данными, то регистрация земельного участка не проводится. И землеустроитель, на основе протокола автоматизированной системы об ошибках, обязан их исправить. При этом деньги брать за их устранение он не имеет права. В случае, если землеустроительная организация отказывается исправить ошибку в обменном файле или требует за это дополнительную плату, вы можете обратиться в Государственную службу Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра (Госгеокадастр) с жалобой. По изложенным фактам будут проведены проверки. И если подтвердится вина специалистов, организацию могут лишить квалификационного сертификата.
Как разрешить конфликт?
Учтите, что ошибка могла быть допущена и той организацией, которая готовила документацию не вам, а вашему соседу. В этом случае геодезист распечатывает кадастровый план вашего земельного участка (подробная съемка участка, то есть карта местного характера, где видно дом, забор, все коммуникации). На этом плане видно, где накладываются границы соседних земельных участков.
Если граница участка соседа «заходит» на вашу территорию незначительно, например, до 20 см, то вам решать, стоит ли за нее бороться или уступить соседу, чтобы не вступать в дебаты.
Но если границы не совпадают больше чем на 20 см, то вы с вашей кадастровой схемой обращаетесь к соседу и доказываете документально, что граница нарушена. Если сосед понимающий, он пойдет вам навстречу и не будет возражать против внесения изменений в техническую документацию по своему участку. То есть согласится, чтобы границы его участка были «сдвинуты» по правильным координатам. Если же нет, то это основание для судебного иска.
Кто будет платить?
Как правило, финансовые издержки в таких ситуациях несет тот, кто заинтересован в 
решении проблемы. И будьте готовы, что сосед ничего оплачивать не захочет, поскольку он первым приватизировал свой земельный участок, получил право собственности на него и мог даже не иметь понятия, что в его документах имеется какая-либо ошибка. Здесь он такая же жертва, как и вы. Часто гражданам предлагают оплатить стоимость переоформления документации соседа. Но не вы и не ваш сосед должны платить за чужие ошибки.
Ошибку должна исправить та фирма, которая произвела неправильные замеры. Но только ваш сосед может обратиться в фирму, которая готовила ему документацию. Советуем заранее не ругаться с соседом. Если вы не хотите доводить дело до суда и желаете урегулировать конфликт на месте, не неся при этом дополнительных затрат, вам желательно корректно попросить его войти в ваше положение. Тем более что неверные координаты в дальнейшем могут и ему доставить хлопот.
Меняем границы или продаем-покупаем
А теперь разберемся в том, как изменения в технической документации повлияют на правоустанавливающий документ соседа, если ошибка была допущена в его документах.
Право собственности на земельный участок регистрируется только по площади. В этом документе записи о координатах нет. По словам инженера-геодезиста Вадима Гаврилюка, нужно изменить границы участка, при этом сохранив его площадь. Это можно сделать следующим образом:
- немного «вынести» участок на улицу. То есть участок сдвигается (выравнивается только граница, площадь при этом остается).
- бывает, что границу сдвинуть нельзя, потому что после вашего земельного участка следуют другие, уже приватизированные, и связать их с площадью, чтобы обрезать вперед или назад, невозможно. В таком случае делается купля-продажа проблемной части земли. Сделка оформляется нотариально, в связи с чем в правоустанавливающем документе соседа указывается, что площадь изменена.
Если все перечисленные варианты решения ситуации не помогли, остается только обращаться в судебные органы.
* Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений утвержден Постановлением Кабинета Министров №1127 от 25 декабря 2015 года (в редакции от 1 марта 2018 г.).
Земля в наследство
В практике также возможны случаи, когда, имея старый государственный акт на землю, человек не может переоформить наследство. Причина в том, что земельный участок не внесен в реестр государственного земельного кадастра (ГЗК). Для того чтобы оформить наследство, нотариус дает запрос, на основании которого готовится новая техническая документация для внесения данных в реестр ГЗК (см. порядок выше).
О сроках подготовки документов
Общий срок рассмотрения представленных государственному регистратору документов составляет 5 рабочих дней (не календарных). По истечении указанного срока, по желанию, можно будет получить от государственного регистратора распечатку из реестра на бланке формата А4, но без подписи и печати госрегистратора. Новый порядок предусматривает, что решение госрегистратора размещается на сайте Министерства юстиции и имеет такую же юридическую силу, как и бумажное подтверждение регистрации права.
Следует также отметить, что можно сократить пятидневный срок до двух дней, двадцати четырех и двух часов, однако сбор за регистрацию права в таких случаях будет значительно больше.
Может пригодиться
Государственная служба по вопросам геодезии, картографии и кадастра
Адрес: 03151, г. Киев, ул. Народного Ополчения, 3.
Телефон: (044) 244-82-47, бесплатно только для жителей Киева.
График работы: с 9.00 до 18.00 (в пятницу — до 16.45).
«Горячая линия»: 0-800-300-808 (бесплатно со стационарных телефонов).
Время работы: 8.00-20.00, в рабочие дни.
Электронная почта: [email protected]
Екатерина Босак
