Некоторые из них мы рассматривали в наших прошлых публикациях: документы, которые необходимо подготовить к сделке купли-продажи; проверка регистрации участка в электронном Госгеокадастре; возможность продажи пая, находящегося в аренде. Но «земельных» нюансов, связанных с продажей, гораздо больше, и мы продолжаем освещать их.
1. Какие налоги платит продавец при продаже сельскохозяйственной земли?
По общему правилу, при отчуждении земельного участка сельхозназначения продавцу придется заплатить 6,5% налогов и сборов:
— налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 5% от цены, указанной в договоре купли-продажи;
— военный сбор — 1,5%.
Если в качестве продавца выступает нерезидент (гражданин другой страны), в таком случае размер налога при продаже недвижимости будет составлять 18% НДФЛ плюс военный сбор.
При заключении сделки купли-продажи земли также необходимо будет заплатить пошлину — 1% от стоимости, указанной в договоре, и вознаграждение нотариусу. Кто понесет эти расходы, зависит от договоренностей продавца и покупателя.
2. Кто может не платить налог при продаже земли?
При соблюдении некоторых условий продавцы могут быть освобождены от уплаты налогов, а именно:
* продавец должен владеть земельным участком не менее трех лет;
* осуществляется первая продажа в течение года.
Определенные требования предъявляются и к самому участку. Это должен быть:
- земельный пай, выделенный для ведения фермерского хозяйства;
- участок до 2 га — для ведения личного сельского хозяйства;
- участок до 0,12 га — для ведения садоводства.
3. Как получить кадастровый номер?
Перед заключением сделки необходимо проверить регистрацию земельного участка в Государственном земельном кадастре, так как без кадастрового номера никакие нотариальные действия проводиться не будут. Если такого номера нет, надо найти землеустроительную организацию и заказать присвоение кадастрового номера.
Специалисты-землеустроители проведут геодезическую съемку земельного участка на месте, определят его координаты, составят кадастровый план участка и разработают техническую документацию. Когда документация будет готова, ее надо отнести в центр предоставления административных услуг (ЦПАУ). Через 14 дней можно забрать выписку из Госземкадастра с присвоенным кадастровым номером. Это значит, что участок зарегистрирован и занесен в реестр (земельный кадастр).
Для получения кадастрового номера также понадобятся:
- решение сельского, поселкового, городского совета о предоставлении разрешения на проведение инвентаризации земельных участков, находящихся в пользовании владельца;
- справка из сельсовета о пользовании земельным участком (площадь, с какого времени, на основании какого решения используется) по его местонахождению;
- схема размещения земельного участка (выкопировки) — предоставляет сельский
землеустроитель или управление Госземагентства;
- справка с места жительства о том, что владелец приобрел право собственности в пределах норм приватизации;
- копии паспорта (стр. 1,2,11) и идентификационного номера;
- копия документа, удостоверяющего право собственности на здания, расположенные на земельном участке, копия техпаспорта, свидетельство о праве собственности на здание (нотариально удостоверенное) или копия строительного паспорта.
4. Как внести сведения о земельном участке в Государственный реестр прав на недвижимое имущество?
После регистрации участка в базе Госземкадастра необходимо проверить, зарегистрировано ли право собственности на земельный участок в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и их обременений. Если право собственности не зарегистрировано, необходимо обратиться с пакетом документов в ЦНАП или к нотариусу и пройти эту процедуру.
Пакет необходимых документов для подачи на регистрацию:
- выписка из Государственного земельного кадастра (ГЗК);
- копия и оригинал паспорта заявителя;
- копия и оригинал идентификационного номера;
- подтверждение оплаты административного сбора или документ, подтверждающий право на освобождение от уплаты административного сбора (если такое право есть);
- договор купли-продажи, дарения, мены, решение суда, свидетельство о праве на наследство и т. д.;
- нотариально заверенная доверенность, если документы подаются представителем физического лица;
- оригиналы и копии паспорта, идентификационного номера представителя, если документы подаются представителем.
Государственная регистрация права собственности проводится в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня подачи соответствующего заявления.
5. Сколько можно выручить за земельный пай?
Цена земельного участка будет зависеть от его расположения, назначения, грунта и климатической зоны. Но она не может быть ниже оценочной стоимости земельного участка.
По данным Госгеокадастра на 1 января 2021 года, самая дорогая земля в Украине — под многолетними растениями (в первую очередь, это сады). На втором месте — пашня.
Дороже всего (более 30 тысяч гривен за гектар) можно продать участки в Днепропетровской, Хмельницкой, Донецкой, Кировоградской, Одесской, Полтавской, Харьковской, Черновицкой и Черкасской областях.
Самая дешевая земля (от 20 до 30 тысяч) размещается на территориях Житомирской, Львовской, Волынской, Черниговской, Херсонской, Ивано-Франковской, Киевской, Николаевской, Луганской областей.
Эксперты уверены, что земля будет дорожать по мере спроса. Предварительно рост составит 10-15% в год вплоть до 2024 года, когда приобретать угодья смогут юридические лица.
| Справочник показателей нормативной денежной оценки сельскохозяйственных угодий в Украине на 01.01.2021̽ (гривен за гектар) | |||||
| № п/п | Регион | Пашня, необрабатываемые земли | Многолетние насаждения | Сенокосы | Пастбища |
| 1 | АР Крым | 26 005,00 | 58 459,98 | 10 145,85 | 4284,71 |
| 2 | Винницкая область | 27 184,00 | 47 053,16 | 3140,38 | 1558,08 |
| 3 | Волынская область | 21 806,00 | 41 349,74 | 6039,19 | 4479,47 |
| 4 | Днепропетровская область | 30 251,00 | 55 608,28 | 7971,74 | 6232,31 |
| 5 | Донецкая область | 31 111,00 | 58 459,98 | 7247,03 | 6037,55 |
| 6 | Житомирская область | 21 4 11,00 | 35 646,33 | 5072,92 | 4089,95 |
| 7 | Закарпатская область | 27 268,00 | 37 072,18 | 6522,33 | 5258,51 |
| 8 | Запорожская область | 24 984,00 | 41 349,74 | 6039,19 | 4868,99 |
| 9 | Ивано-Франковская область | 26 087,00 | 37 072,18 | 4831,36 | 4479,47 |
| 10 | Киевская область | 26 531,00 | 42 775,60 | 6280,76 | 4479,47 |
| 11 | Кировоградская область | 31 888,00 | 67 015,10 | 8696,44 | 6037,55 |
| 12 | Луганская область | 27 125,00 | 47 053,16 | 8213,30 | 5842,79 |
| 13 | Львовская область | 21 492,00 | 27 091,21 | 5797,63 | 4089,95 |
| 14 | Николаевская область | 27 038,00 | 47 053,16 | 8213,30 | 5842,79 |
| 15 | Одесская область | 31 017,00 | 62 737,54 | 8938,01 | 7011,35 |
| 16 | Полтавская область | 30 390,00 | 64 163,40 | 5556,06 | 4284,71 |
| 17 | Ровенская область | 21 938,00 | 37 072,18 | 5072,92 | 3700,43 |
| 18 | Сумская область | 26 793,00 | 49 904,86 | 6522,33 | 4674,23 |
| 19 | Тернопольская область | 29 035,00 | 57 034,13 | 6280,76 | 5648,03 |
| 20 | Харьковская область | 32 237,00 | 67 015,10 | 6280,76 | 6427,07 |
| 21 | Херсонская область | 24 450,00 | 37 072,18 | 5314,49 | 4284,71 |
| 22 | Хмельницкая область | 30 477,00 | 52 756,57 | 6763,90 | 5258,51 |
| 23 | Черкасская область | 33 646,00 | 74 144,37 | 8454,87 | 5648,03 |
| 24 | Черновицкая область | 33 264,00 | 62 737,54 | 5556,06 | 5063,75 |
| 25 | Черниговская область | 24 065,00 | 55 608,28 | 8696,44 | 5063,75 |
̽ значение нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственных угодий в соответствии с общенациональной (всеукраинской) нормативной денежной оценкой земель сельскохозяйственного назначения
Как подвели нотариусов
В первые дни июля уже было достаточно желающих оформить сделку купли-продажи земли.
Но осуществить планы получилось не у всех. Дело в том, что в стране более 6,5 тысячи нотариусов и подсоединить их к системе Госгеокадастра сразу оказалось технически невозможно. В Нотариальной палате Украины пообещали оперативно устранить проблему. И сообщили, что определились с ценой на услуги нотариусов. Она составит 1% от стоимости сделки.
