Продать квартиру станет сложнее: для украинцев введут новые проверки

Ключевые тезисы:

• С 23 октября 2026 года нотариусы будут автоматически проверять продавцов недвижимости в Едином реестре должников перед удостоверением сделок.
• Если собственник находится в реестре из-за открытого исполнительного производства, продажу, дарение или другое переоформление имущества могут заблокировать, однако новых правил об изъятии единственного жилья закон не вводит.

Украинцев, которые планируют продавать или дарить недвижимость, ожидают новые правила. Уже этой осенью нотариусы и государственные регистраторы начнут автоматически проверять владельцев жилья через Единый реестр должников. Если человек внесен в него в рамках открытого исполнительного производства, оформить сделку может не получиться.

Такие изменения предусмотрены принятым Верховной Радой законопроектом №14005 «О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно упрощения исполнительного производства путем цифровизации». Его цель — не допустить переоформления имущества после открытия исполнительного производства, чтобы избежать принудительного взыскания.

Ранее мы рассказывали о 4 простых способах уплаты налога на недвижимость в 2026 году.

Что изменится с 23 октября

При удостоверении договоров купли-продажи, дарения, обмена и других операций с недвижимостью Государственный реестр вещных прав будет автоматически сверять информацию с Единым реестром должников.

Если продавец внесен в этот реестр в рамках открытого исполнительного производства, нотариус или государственный регистратор сможет отказать в оформлении сделки.

При этом речь не идет об автоматическом изъятии квартиры или дома. Ограничение касается только права собственника распоряжаться своим имуществом до исполнения требований исполнительного документа.

Из-за каких долгов могут заблокировать продажу

Само по себе наличие долга не станет основанием для отказа в заключении сделки. Ограничения возникнут только в том случае, если:

• открыто исполнительное производство;
• должник внесен в Единый реестр должников.

В реестр могут попасть лица, имеющие задолженность:

• по кредитам;
• по алиментам;
• по налогам;
• по штрафам;
• по жилищно-коммунальным услугам;
• по другим судебным решениям или исполнительным документам.

Новые правила будут касаться не только продажи жилья. Ограничения также могут действовать при дарении, обмене, передаче недвижимости в ипотеку, залог или при других способах переоформления права собственности.

Могут ли забрать единственное жилье

Новый закон не меняет действующий порядок обращения взыскания на недвижимость. Как и прежде, изъятие или принудительная продажа жилья возможны только по решению суда и лишь в случаях, предусмотренных законодательством.

Кроме того, закон повышает порог, при котором может быть обращено взыскание на единственное жилье должника. Если сумма долга не превышает 50 минимальных заработных плат, применить такую меру нельзя. Ранее этот порог составлял 20 минимальных зарплат.

Отдельные гарантии предусмотрены для военнослужащих. Во время военного положения и в течение года после его окончания взыскание на их единственное жилье не допускается, хотя для отдельных категорий долгов, в частности ипотечных, могут действовать исключения.

Что еще изменится

Закон предусматривает масштабную цифровизацию исполнительного производства. Данные между исполнительной службой, государственными реестрами, банками, платежными системами, сервисными центрами МВД и нотариальными базами будут обмениваться автоматически.

После погашения задолженности и подтверждения поступления средств сведения о должнике автоматически исключат из Единого реестра должников, а все наложенные ограничения будут сняты.

Что стоит проверить покупателям перед покупкой

Специалисты советуют проверять продавца еще до передачи задатка. Даже если предварительный договор уже заключен, до подписания основного договора собственника могут внести в Единый реестр должников.

Также стоит убедиться, что недвижимость не находится под арестом, не является предметом ипотеки и не имеет других ограничений на отчуждение. В предварительном договоре желательно предусмотреть порядок возврата задатка, если оформить сделку окажется невозможно из-за появления новых ограничений.

Читайте также:

• Недвижимость до 2013 года: кому нужно срочно зарегистрировать право собственности, чтобы не потерять жилье (видео)
• Новый Гражданский кодекс напугал владельцев жилья: могут ли забрать квартиру (видео)