Кто выиграет и кто проиграет от земельной реформы?

Согласно меморандуму с МВФ, Украина должна была разрешить продажу земель сельскохозяйственного назначения еще в мае. Однако «воз и ныне там»: соответствующий законопроект пока не зарегистрирован в парламенте, а министр аграрной политики Тарас Кутовой подал в отставку — по слухам, именно из-за несогласия с самой идеей свободной продажи земли в Украине.

Напомним, сейчас в Украине действует мораторий (запрет) на продажу земель сельхозназначения. Он был принят еще в 2001 году как временная мера, но с тех пор действие запрета постоянно продлевается. Из-за этого в непростой ситуации оказались владельцы земельных участков. По оценкам специалистов, 68% земель, подпадающих под действие моратория, — это земельные паи, которые находятся в собственности у людей.

Владельцы этих участков — в основном жители сельской местности, среди них немало пожилых людей. У многих из них нет возможности самим обрабатывать землю, а продать ее они не могут. Единственным выходом остается передать участок в аренду — чем и пользуются крупные аграрные фирмы, арендуя землю фактически за бесценок. Дело в том, что цена аренды привязана к оценочной стоимости земли, а последняя, по подсчетам экспертов, в два-три раза ниже рыночной.

Сталкиваются пайщики и с другими проблемами. Часто их вынуждают подписывать долгосрочные договора аренды — на 20, а то и на 49 лет, а в тексте документа прописывают условие, что после снятия моратория договор автоматически будет считаться договором купли-продажи. Случается, что арендаторы заставляют владельцев участков подписывать «пустые» договоры, а иногда аренда происходит вообще без подписания договора.

По сути, такая долгосрочная аренда ничем не отличается от покупки. Таким образом, рынок земли в Украине фактически уже существует, но это «черный рынок», полностью находящийся «в тени». Собственники паев почти всегда оказываются в проигрыше, а выгоду получают только большие сельскохозяйственные компании.

Отменить мораторий на продажу сельскохозяйственных земель в Украине пытались неоднократно, но все попытки наталкивались на непреодолимое сопротивление в Верховной Раде. Сейчас правительство, похоже, настроено решительно. Впрочем, не менее решительны и противники продажи земли в парламенте. Газета «На пенсии» разбиралась почему земельная реформа вызывает столько споров и что ждет владельцев земельных паев?

  

Что предлагает правительство?

Как сообщил замминистра аграрной политики Максим Мартынюк, работа над проектом закона о рынке земли находится на финальной стадии, и уже в июне его передадут на рассмотрение депутатам. Сам законопроект пока не опубликован, но чиновники уже озвучили его главные положения:

• покупать землю смогут только граждане Украины, постоянно проживающие в Украине;
• в одни руки можно будет продать не более 200 га земли.

Таким образом, украинскую землю не смогут покупать юридические лица (фирмы) и иностранцы. Правда, как отметил премьер-министр Владимир Гройсман, речь идет только о первом этапе реформы. В ходе следующих этапов эти положения могут быть пересмотрены.

   

Чего ждут от земельной реформы?

ВЛАСТЬ. По словам чиновников Министерства аграрной политики, в первое время после отмены моратория не стоит ждать никаких изменений. Массовой распродажи земли не будет: свои паи продадут не более 10-15% собственников. В правительстве говорят, что цель реформы не в том, чтобы распродать как можно больше участков, а в том, чтобы покончить с «черным рынком» и теневыми схемами. Чиновники уверены, что понятные и прозрачные правила игры на земельном рынке позволят привлечь в Украину серьезные инвестиции. В то же время, эксперты отмечают, что правительственный проект реформы никоим образом не помешает крупным фирмам по-прежнему арендовать участки людей за копеечную плату.

ВЛАДЕЛЬЦЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПАЕВ. Для тех, кто хочет продать свой участок, создание рынка земли принесет несколько преимуществ. Во-первых, они получат возможность продать свой пай на законных основаниях вместо того, чтобы заключать «мутные» договора долгосрочной аренды. Во-вторых, по оценкам экспертов, после отмены моратория цена на землю вырастет в несколько раз. Это хорошая новость и для тех, кто сдает участок в аренду — арендная плата также вырастет. Более того, арендаторы будут действовать на опережение, предлагая пайщикам более выгодные условия.

Впрочем, в проекте реформы есть и большой минус: владелец земли никак не защищен от того, что у него просто отберут участок путем рейдерского захвата или мошеннических схем — уже не на 20 лет, как по договору аренды, а навсегда. Тем более, что, по словам специалистов, в перечне земельных участков немало ошибок: например, есть участки, которые частично или полностью пересекаются друг с другом, или несколько участков, зарегистрированных под одним и тем же номером.

КРУПНЫЕ АГРОФИРМЫ. Ассоциации сельхозпроизводителей уже обратились к правительству с совместным письмом, в котором попросили не разрешать продажу земли как минимум до 2024 года. Агрофирмы опасаются, что из-за запрета фирмам покупать земельные участки, новыми хозяевами земли станут не те предприятия, которые действительно на ней работают, а люди, вообще не имеющие отношения к сельхозпроизводству. Правда, эксперты убеждены, что крупные производители вообще не заинтересованы в открытии рынка земли, поскольку тогда им придется платить за участки больше.

МЕЛКИЕ ФЕРМЕРЫ. Собственники небольших фермерских хозяйств, в принципе, за рынок земли. В то же время, они считают, что прежде чем разрешать продажу земли, стоило бы законодательно защитить мелкого предпринимателя. Например, дать преимущество при покупке участка тем, кто живет и работает в том же районе, в котором расположен участок. А также разработать программу, которая даст возможность фермерам брать удобные кредиты на покупку земли. Кроме того, предприниматели опасаются, что крупные фирмы будут скупать землю через подставных лиц, вытесняя таким образом с рынка мелких фермеров.

  

Что говорят эксперты?

В команде экспертов Vox Ukraine убеждены, что проводить земельную реформу и создавать рынок земли необходимо. Но специалисты считают, что правительственный вариант реформы не принесет прогресса, а только «заморозит» нынешнюю ситуацию. По их мнению, есть много вопросов, на которые проект Кабмина не отвечает. Например, как быть с коллективной собственностью на землю? Как проконтролировать, насколько рационально собственник использует купленный участок? Как защитить нынешнего владельца пая от рейдеров и мошенников? Все эти проблемы, убеждены эксперты, следует решать не после, а до того, как земля станет товаром.

ЦИФРА

6,9 млн.человек владеют земельными паями в Украине.