Как продать приватизированную квартиру?

«Наша квартира приватизирована на меня и двоих дочерей. Младшая дочь замужем и проживает отдельно. Я проживаю со своей старшей дочерью и моей мамой, которая нуждается в постоянном уходе. Жить в одной квартире трем поколениям очень сложно. 

Можно ли продать квартиру и разделить деньги? Необходимо ли согласие старшей дочери на продажу квартиры?

Любовь Ивановна, г. Белгород-Днестровский, Одесская обл.»

На основании п. 2 ст. 8 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», приватизированная квартира представляет собой общую собственность всех членов семьи нанимателя, постоянно проживающих в ней, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилье.

Собственниками вашей квартиры являетесь вы, ваша старшая дочь и младшая дочь. Пользование и распоряжение имуществом при общей долевой собственности производится по согласию всех участников (п. 3 ст. 4 Закона Украины «О собственности»).

Соответственно, продажа приватизированной квартиры производится только с согласия всех собственников, независимо от того, проживают они в квартире, или нет. А если кто-то будет против? Рассмотрим возможные варианты.

1. Продажа квартиры, если все собственники согласны. Самый простой способ продажи квартиры, если вам удалось договориться со всеми собственниками.

Вы находите покупателя и готовите документы (примерный перечень):

• Оригинал паспорта каждого собственника;
• Идентификационные коды всех собственников;
• Свидетельства о рождении детей, их идентификационные коды (если дети являются собственниками недвижимости);
• Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости в интересах несовершеннолетних детей или недееспособных, ограничено дееспособных граждан (собственников объекта недвижимости);
• Документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости;
• Технический паспорт;
• Для продавца состоящего (состоявшего) в браке свидетельство о регистрации брака (свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти супруга);
• Доверенность собственника недвижимого имущества на продажу объекта, если продавцом выступает иное лицо, а не лично собственник;
• Если квартира была приватизирована в браке, то необходимо согласие супругов, так как объект считается совместно-нажитым имуществом;
• Экспертная оценка квартиры;
• Информационная справка из БТИ (справку необходимо предоставлять, если предыдущие операции с квартирой проводились до конца 2012 года. С 1 января 2013 года такая справка не нужна, так как был введен электронный реестр недвижимости);
• Форма №1 из жилищной организации, в которой указаны лица, зарегистрированные в квартире;
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Отметим, что пакет документов зависит от разных факторов: количества собственников квартиры, семейного положения собственника и других.

2. Продажа квартиры, если хотя бы один собственник не согласен. Если, например, ваша старшая дочь, не согласна продавать свою долю, заставить ее никто не сможет.

Тот собственник, который не желает участвовать в продаже квартиры, будет иметь преимущественное право на выкуп ваших долей. То есть, каждый из тех, кто согласен (вы и младшая дочь), обязан в письменном виде предупредить старшую дочь о продаже своей доли. И только после того, как она откажется или в течение месяца после письменного уведомления о продаже не выкупит их, сможете продать их другому покупателю.

Однако, данный способ разрешить квартирный вопрос имеет много «минусов». Ведь если старшая дочь не сможет выкупить ваши доли в квартире, то эти доли достанутся посторонним людям. Таким образом, вашей дочери по сути придется жить в коммунальной квартире со всеми вытекающими последствиями.

Напомним, ранее мы рассказывали, как избежать подводных камней при купле-продаже жилья.

Юлия Кутузова