Купля-продажа жилья: Как избежать подводных камней

Каждый из нас стремится улучшить свой быт — сделать ремонт или вовсе поменять жилье. А для некоторых смена жилья — возможность предоставить молодому поколению свои «квадратные метры».

Покупка-продажа квартиры — серьезное мероприятие. Ведь невнимательный покупатель со временем может узнать, что приобретенная квартира имеет много проблем: начиная от плесени на стенах, заканчивая «нечистыми» документами, которые могут поставить под сомнение право собственности на новую жилплощадь. Поэтому перед сделкой будьте внимательными и наблюдательными, а также не стесняться задавать много вопросов.

Покупателям квартиры желательно обращать внимание на ряд аспектов.

Заниженная цена. Конечно, бывают случаи «срочных продаж», когда квартиру продают гораздо дешевле аналогичных предложений на рынке. Несмотря на то, что сейчас на рынке недвижимости нестабильная ситуация из-за политических и экономических проблем в стране, вас должна насторожить слишком низкая цена квартиры. Чаще всего заниженная цена говорит о том, что с этим жильем не все «чисто». В таком случае после покупки могут возникнуть проблемы вплоть до того, что вы можете остаться без квартиры. Впрочем, всегда бывают исключения, поэтому такие варианты нужно особенно внимательно перепроверять.

Продажа после развода. Потенциальные покупатели должны помнить: один из супругов не имеет права продавать квартиру без нотариально заверенного согласия второй половины или без ее присутствия. Не обойтись без разрешения и в том случае, если супруги в разводе, а квартира приобреталась в браке.

«Лишние» прописанные. Обязательно нужно обращать внимание, зарегистрированы ли в квартире дети. Если в ней прописаны несовершеннолетние, совершить сделку без согласия опекунского совета будет невозможно: нотариус не имеет права зарегистрировать такой договор купли-продажи.

Не стоит покупать квартиру и в случае, если в ней зарегистрирован или является собственником человек, находящийся в местах лишения свободы или в психиатрической лечебнице. По возвращении такой человек может вернуться в свою квартиру и будет иметь полное право на проживание в ней.
Неадекватный продавец. Сделка может быть аннулирована через суд, если продавец вдруг оказался психически нездоровым, наркоманом или алкоголиком.

Арестованная квартира. С покупкой такой квартирой вообще не стоит связываться, заведомо зная, что она отягощена имущественными, наследственными или иного рода обязательствами (например, находится в залоге).

Жилье получено по наследству. Как правило, квартиры, полученные по наследству, считаются более рискованными. Если после покупки появится еще один наследник, который докажет свое право на долю в квартире, сделка может быть аннулирована в судебном порядке. Если квартира была получена в наследство совсем недавно, то лучше отказаться от такого приобретения.

Неузаконенная перепланировка. Многие люди делают перепланировку в квартире, а потом скрывают при продаже этот факт. Обязательно требуйте технический паспорт квартиры и внимательно сравните его с существующей планировкой. Если перепланировка не задела несущие стены, не перенесены «мокрые зоны», то беспокоится нечего, такие «переделки» допускаются законом. Однако глобальные изменения без узаконивания чреваты проблемами — если вы купите квартиру с незаконной перепланировкой, то потом вам придется потратить много времени и денег, чтобы ее узаконить.

Долги. Обязательно проверьте, нет ли у продавца задолженности перед коммунальными службами. После перехода квартиры в вашу собственность, рассчитываться с долгами придется вам. Вы вправе потребовать, чтобы продавец предоставил вам справки из всех коммунальных служб на предмет того, что за данной квартирой не числится никаких долгов.

Фактические проблемы. Как правило, продавец расписывает квартиру в лучших красках, однако после покупки можно обнаружить соседей-наркоманов или грибок под свежепоклееными обоями. Поэтому если вы решите покупать квартиру, желательно предварительно подружиться с бабушками и молодыми мамочками у подъезда, которые, наверняка, расскажут о жилье то, что скрывает продавец.

Не лишним будет также внимательно изучить состояние квартиры. Обращайте внимание не только на внешнее состояние квартиры, но и на то, в каком состоянии находится сантехника, коммуникации, не провисает ли потолок, как выглядит пол и прочее. К слову, лучше не покупать квартиру с ремонтом «под продажу», то есть с косметическим ремонтом. Такие варианты жилья, как правило дороже, чем квартиры «под ремонт». Ведь, как правило, все проблемные вопросы не решены и вскоре вам придется решать вопрос с плохой проводкой или прогнувшимся потолком. То есть, придется делать ремонт по-настоящему.

Другая цена в договоре купли-продажи. Ни в коем случае не соглашайтесь на занижение стоимости в договоре. Если возникнет необходимость оспорить договор в суде, то вы сможете рассчитывать только на сумму, указанную в договоре.

У продавцов свои проблемы

Во время операции купли-продажи у продавца гораздо меньше рисков, чем у покупателя квартиры. Основные проблемы, которые могут возникнуть у продавца, это маленькая выручка от квартиры и отсутствие интереса у покупателей. Таким образом, прежде чем продавать жилье, нужно изучить ситуацию на рынке и исходя из параметров квартиры (ремонта, района, этажности и прочих нюансов) определить ее стоимость. Например, в спальных районах квартиры на первых и последних этажах, как правило, дешевле квартир, размещенных на средних этажах. Хотя, если квартира на первом этаже фасадная и выходит на оживленную улицу, то ее можно продать дороже — как под коммерческую недвижимость. Поэтому перед продажей лучше проконсультироваться с опытным риэлтором.

Кстати, если у квартиры нет значительных плюсов перед аналогичными вариантами на рынке, не следует и завышать стоимость жилья, ведь в таком случае оно может надолго «зависнуть».