Земельный пай: как аннулировать договор аренды?

«Мой отец был владельцем земельного пая. В 2014 году он продлил срок действия договора аренды земли на 20 лет с одним из аграрных предприятий. К сожалению, папы в прошлом году не стало, и в права наследства на его участок вступила я.

Как новый собственник земли, я хотела расторгнуть договор из-за низкой арендной платы. Но арендаторы мне в этом отказали. Отказ мотивировали тем, что я якобы не являюсь собственником земли. Правомерны ли в данном случае действия руководства агрофирмы и могу ли я прервать действие договора с ними досрочно?

Коваль Е., с. Маньковка, Черкасская обл.»

В наследство переходят и земля, и арендный договор

Чтобы разобраться в этом деле, обратимся к законодательным документам.

Если вы вступили в права наследства, то, конечно же, с этого момента являетесь полноправным хозяином земли. Такой порядок определен, в частности, и статьей 81 Земельного кодекса Украины, где сказано, что граждане Украины вступают в права собственности на земельные участки на основании принятия наследства.

Между тем это отнюдь не означает, что после этого новый владелец земельного пая может на свое усмотрение и в одностороннем порядке расторгнуть договор, заключенный предыдущим собственником. Ведь как оговорено статьей 148-1 того же Земельного кодекса, к лицу, вступившему в право собственности на земельный участок, переходят права и обязанности предыдущего владельца этого участка по действующим договорам аренды.

Условия договора можно изменить…

Ваш покойный родитель заключил такой договор в 2014 году сроком на 20 лет. Следовательно, теперь вы должны добросовестно выполнять условия этого соглашения. Что конкретно прописано в нем, мы не знаем. Но в соответствии со статьей 30 Закона Украины «Об аренде земли» №161-XIV от 6 октября 1998 года (с изменениями от 18.05. 2021 г.), изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон. Попробуйте разрешить вопрос мирным путем: предложите изменить условия договора с тем, чтобы увеличить арендную плату, и обоснуйте свои требования. Может быть, арендаторы услышат вас и вы придете к какому-либо компромиссу. В противном случае всегда можно обратиться в суд.

…или расторгнуть по веским причинам

Что же касается досрочного расторжения арендного соглашения, то, в принципе, такое право тоже предусмотрено действующим законодательством. Только реализовать его весьма затруднительно. Затруднительно уже хотя бы потому, что для этого опять-таки необходимо согласие другой стороны, то есть арендатора. И вряд ли он такое согласие даст и захочет раньше установленного срока лишиться гектаров плодородной пахотной земли, приносящей ему прибыль. В таком случае фермер может потребовать от владельца земли возмещения понесенного ущерба вследствие досрочного прекращения действия договора, что тоже вполне законно. Другой вариант – попробовать аннулировать договор в судебном порядке. Но для этого нужны очень веские основания.

Как сказано в статье 32 Закона «Об аренде земли», по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, если арендатор:

• не приступил к использованию земельного участка в сроки, установленные договором, или начал работы на участке до регистрации права аренды;
• не придерживается установленных в отношении объекта ограничений, предусмотренных законом или арендным договором;
• не соблюдает режим использования земель природно-заповедного, природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, водного фонда;
• несвоевременно и не в полном объеме выплачивает арендную плату за земельный участок;
• не придерживается установленных законодательством требований пожарной безопасности.

Также договор подлежит расторжению по решению суда при непроизвольном уничтожении или повреждении объекта аренды, что стало существенным препятствием к дальнейшему использованию земельного участка.

Что сказано в тексте договора?

Как видим, перечень таких условий выписан на законодательном уровне и конкретизирован. Кроме того, в статье 31 названного выше закона говорится о том, что расторжение договора в одностороннем порядке не допускается, если такая возможность не предусмотрена самим документом. Типовая форма договора утверждена Постановлением Кабмина №220 от 3 марта 2004 года (с изменениями от 22.07.2020 г.). А документ, подписанный вашим отцом, должен быть и у вас. В нем указаны срок действия соглашения, размер и порядок внесения арендной платы, периодичность ее пересмотра, права и обязанности арендатора и арендодателя, условия использования земельного пая и так далее.

Отдельно в договоре оговариваются и условия его изменения и расторжения. Например, можно ли разорвать соглашение в одностороннем порядке и если можно, то по каким причинам; является ли основанием для изменения или расторжения договора переоформление права собственности на землю на другого человека.

Почитайте внимательно условия договора. Только после этого станет понятно, есть ли у вас право на его аннулирование. А если по какой-либо причине такого соглашения у вас нет, вы можете ознакомиться с ним, обратившись к арендатору.

Важно знать

Согласно статье 126-1 Земельного кодекса Украины, в договоре аренды может быть выписана норма о возобновлении действия этого документа на новый период. Так, по закону, арендодатель (владелец земли), желающий воспользоваться правом отказа от пролонгации (продления) договора, должен не позже чем за месяц до окончания действия такого соглашения подать заявление об исключении из Государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений о возобновлении договора. В противном случае (если это своевременно не сделано) такой договор считается автоматически продленным на такой же срок и на таких же условиях без письменного согласия сторон.

Сергей Задорожный